Le Régime Réel LMNP

Le régime réel LMNP est intéressant fiscalement car il permet de déduire tout ce qui est lié à l’activité de location meublée et toutes les charges associées. L’autre levier c’est l’amortissement qui va déduire des recettes locatives, une partie de la valeur du bien. Cette pratique classique pour les entreprises s’applique au LMNP en régime « Réel ».
La valeur du bien en location peut être amortie incluant frais d’agence et de notaire, ainsi que son mobilier et les frais liés à l’activité elle-même (assurances, intérêts d’emprunt, taxes, charges copropriété, travaux …).

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Qu’est ce qu’une immobilisation ?

Les actifs immobilisés sont constitués d’éléments destinés à rester durablement dans l’entreprise (c’est-à-dire plus d’un an) dans la mesure où il participe à son processus de production.

Concrètement en LMNP, les actifs immobilisés incluent le bien immobilier, les équipements, biens mobiliers et même la valeur des travaux d’amélioration …

Ils peuvent également inclure les frais de notaire, les frais d’agence, en fonction de la date de création de l’activité par rapport à la date d’achat du bien.

Ces éléments d’une valeur supérieure à 500 Euros peuvent être matériels, immatériels ou financiers. En dessous, ils sont généralement comptabilisés en charges.

Qu’est ce que l’amortissement ?

Les immobilisations sont utilisées sur plusieurs exercices comptables correspondant à leur durée d’utilisation. L’amortissement est la constatation comptable de l’usure du bien au cours du temps.

En LMNP,  l’amortissement est LINEAIRE, c’est-à-dire que le montant d’amortissement déductible sur la durée est constant. Ce montant est obtenu en divisant le prix de revient de l’actif immobilisé par sa durée “normale” d’utilisation.

Pour les activités démarrées en cours d’année l’amortissement est calculé » à compter du jour de la mise en service du bien au prorata du nombre de jours restant dans l’année.

La Comptabilisation des amortissements par composants

Un bien immobilier est constitué d’éléments avec une durée de vie différente (par ex. une toiture s’use moins vite qu’un radiateur électrique).

La décomposition des immobilisations corporelles consiste à identifier dans le prix global d’une immobilisation différents composants ayant une durée de vie propre

Pour prendre en compte ces durées, le bien immobilier est ventilé par composants :

• Terrain,
• gros œuvre,
• toiture,
• étanchéité,
• installation générale et technique,
• agencements.

Quand on achète un bien immobilier, le prix payé est global sans précisé le prix par composantes : terrain, gros œuvre, toiture ….

Pour résoudre la question l’Administration fournit dans la note 4 A-13-05 N° 213 du 30 DECEMBRE 2005 avec des recommandations avec des intervalles de durées et quote-part à appliquer au cas par cas en fonction du logement.

Le Terrain est un composant particulier car il n’est pas amortissable. En effet, il ne subit pas d’usure car il sera toujours possible de reconstruire un autre bien sur le terrain.

Le Gros-œuvre regroupe les structures, charpentes, voirie et réseaux divers.). L’Administration préconise une durée supérieure à 50 ans et une quote part de 40 à 50% de la valeur du bien.

Les Façades, étanchéité regroupe la toiture et les menuiseries extérieures. L’Administration préconise une durée de 20 à 50 ans et une quote part de 5 à 20% de la valeur du bien.

Les Installations Générales et Techniques (IGT) comprennent le chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité. L’Administration préconise une durée de 15 à 30 ans et une quote part de 20 à 30% de la valeur du bien.

Les Agencements incluent les cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité. L’Administration préconise une durée de 5 à 15 ans et une quote part de 20 à 25% de la valeur du bien

Conséquences de l’amortissement

En LMNP, le cumul de charges et des amortissements permet généralement de ne pas déclarer de bénéfice pendant plusieurs années.

L’amortissement a cependant quelques spécificités par rapport aux déficits engendrés par les charges :

• son utilisation peut être partielle selon les résultats comptables car il ne doit pas créer de déficits, on parle alors d’amortissement excédentaire,
• le déficit créé par les charges n’est pas plafonné,
• l’amortissement non utilisé est reportable sans limite de temps,
• les déficits sont reportables pendant une durée maximale de 10 ans.

Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition regroupent les frais de notaire et les frais d’agence.

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, ces frais peuvent être au choix du bailleur pris en compte de deux manières:

• comptabilisés en charges et être immédiatement déduits du résultat fiscal,
• comptabilisés comme une immobilisation qui s’ajoute au prix d’achat du bien.

Ce choix comptable est irrévocable et applicable aux acquisitions ultérieures.

Revente

Le régime LMNP possède un autre atout fiscal pour les particuliers. L’inscription du bien à l’actif de l’entreprise pour les amortissements, n’a aucune incidence sur les plus-values immobilières.
En LMNP, l’amortissement n’est pas pris en compte, c’est la valeur d’achat du bien (avec les frais d’acquisition, et les travaux) qui détermine la plus-value.
Au moment de la session le bien revient dans le patrimoine du particulier soumis à l’IR, et c’est le régime des plus-values immobilières pour les particuliers qui s’applique.