Le Régime Réel LMNP

Le régime réel LMNP est intéressant fiscalement car il permet de déduire tout ce qui est lié à l’activité de location meublée et toutes les charges associées. L’autre levier c’est l’amortissement qui va déduire des recettes locatives, une partie de la valeur du bien. Cette pratique classique pour les entreprises s’applique au LMNP en régime « Réel ».

La valeur du bien en location peut être amortie incluant frais d’agence et de notaire, ainsi que son mobilier et les frais liés à l’activité elle-même (assurances, intérêts d’emprunt, taxes, charges copropriété, travaux …).

Nos utilisateurs en parlent mieux que nous

  • C'est top, ultra simple, importe qui pourra reprendre ma déclaration si je ne suis plus là.

    Gino Feruglio Avatar Gino Feruglio

    Après des recherches infructueuses et une perte de temps considérable concernant la réalisation de ma déclaration LMNP, j'ai découvert cet outil Excel à un tres bon prix. En quelques minutes... read more

    Sanaa Ammour Avatar Sanaa Ammour

    Je suis vraiment étonné par la simplicité de la prise en main et la rapidité avec laquelle j'ai pu faire ma déclaration. Reste à voir si les impôts apprécient,... read more

    Carmen Neagoie Avatar Carmen Neagoie
  • Très bon outils avec dans le premier onglet un tutorial qui est très explicite.De plus en cas de doute le concepteur est très disponible pour répondre à nos mails. Je... read more

    Alain Roca Avatar Alain Roca

    Je recommande vivement. Simple d’utilisation, complet et à un prix très compétitif. Et surtout, possibilité de poser des questions sur le site si besoin.

    Pat Wm Avatar Pat Wm

    Outil pratique, fiable et facile qui permet de simuler la liasse fiscale et de voir la progression dans le temps. Parfait pour suivre sa fiscalité en LMNP.

    Mathieu Anceau Avatar Mathieu Anceau
  • Super

    jacques pierre Avatar jacques pierre

    Personnel réactif et à l’écoute 👍

    pascal nusbaum Avatar pascal nusbaum

    Petit logiciel super, simple pour tout utilisateur pour location meublée pas besoin de comptable ...Ayant eu petit souci car exel un peu ancien ..., j'ai conversé par téléphone avec Raphael... read more

    Ch Grève Avatar Ch Grève
  • Je suis ravie que l'outil que j'ai acheté pour la gestion LMNP Super simple à utiliser et trés explicite

    Audrey DESMARIS Avatar Audrey DESMARIS

    Merci à toute l'équipe ! Vos efforts et votre réactivité sont à la hauteur de cet outil très facile à prendre en main. Complété de vos retours c'est une machine... read more

    ker danne Avatar ker danne

    Très bon produit. Très réactif pour tout problème.

    Christophe Canivet Avatar Christophe Canivet
  • Super outil, je recommande

    Valentin Simon Avatar Valentin Simon

    Une vraie pépite pour vous accompagner dans un dédale d'embrouilles. Réactifs, clairs, efficaces et intelligents ! Je recommande LMNP blog totalement ! Sans eux, j'aurais abandonné!! Un grand merci !

    caroline gregoire Avatar caroline gregoire

    Très satisfait ! Non seulement l'excel est très bien, mais surtout l'accompagnement et la disponibilité du support. Comptez sur moi pour en faire une bonne pub. Merci

    Driss BOUHARROU Avatar Driss BOUHARROU
  • Un outil qui simplifie, accompagne et guide nos déclarations en LMNP ! Service client très compétent et disponible ! Merci pour vos services !

    KB HOUSE Avatar KB HOUSE

    Super site et logiciel, très simple d’utilisation et les administrateurs sont très réactifs et de bons conseils lorsqu’on pose une question. Je recommande !

    Chloe Ganter Avatar Chloe Ganter

    Merci beaucoup avec le logiciel non seulement j ai pu remplir ma déclaration mais en plus j ai compris !!!

    Christiane Weber Avatar Christiane Weber
  • Outil qui te simplifie la gestion. Bravo !

    Hélène MERCIER Avatar Hélène MERCIER

    Très bon service à un pris modique. Le service client est très réactif en cas de petites incompréhensions. Je conseille vivement

    Cédric EZ Avatar Cédric EZ

    Service vraiment au top. Très réactif et à l'écoute. Outil simple d'utilisation . je recommande

    Fidele Neya Avatar Fidele Neya
  • Après avoir perdu un temps inutile à chercher comment faire ma déclaration LMNP, j'ai trouvé cet outil excel pour un prix vraiment modique. En l'espace de quelques minutes, ma déclaration... read more

    Olivier Sommé Avatar Olivier Sommé

    Première déclaration faite grâce à cet outil qui fait exactement ce que j’attendais : – simple à utiliser et à prendre en main : propose des explications claires. Je n’y... read more

    Benoît Ripoche Avatar Benoît Ripoche

    outil tres simple a manipuler

    famille armet Avatar famille armet
  • le tableur excel répond parfaitement a mes attentes, je recommande.

    Mich Copperfield Avatar Mich Copperfield

    L'outil m'a beaucoup aidé pour faire ma première déclaration (bilan et annexes). Il est également simple d'utilisation.

    Isabelle L. Avatar Isabelle L.

    Étant novice dans la gestion en LMNP. L'application lmnp.blog m'a été très utiles pour finaliser la déclaration sur le revenu

    Wilhelm Jean Paul Avatar Wilhelm Jean Paul
  • Excellent logiciel, c’est un faible investissement au vu des centaines d’Euros que l’on peut économiser en faisant sa comptabilité LMNP soi-même. Non seulement le produit est moins cher que les... read more

    Richard Th. Avatar Richard Th.

    Bonjour, Logiciel simple efficace rapide qui est d'une aide formidable ! inespéré !

    Catherine bzh29 Avatar Catherine bzh29

    Très satisfaite de cet outil simple et très bien conçu qui permet de générer les déclarations fiscales LMNP au Réel. Je n'ai eu aucune difficulté pour générer ma déclaration puis... read more

    Sandrine Roques Avatar Sandrine Roques

Qu’est ce qu’une immobilisation ?

Les actifs immobilisés sont constitués d’éléments destinés à rester durablement dans l’entreprise (c’est-à-dire plus d’un an) dans la mesure où il participe à son processus de production.

Concrètement en LMNP, les actifs immobilisés incluent le bien immobilier, les équipements, biens mobiliers et même la valeur des travaux d’amélioration …

Ils peuvent également inclure les frais de notaire, les frais d’agence, en fonction de la date de création de l’activité par rapport à la date d’achat du bien.

Ces éléments d’une valeur supérieure à 500 Euros peuvent être matériels, immatériels ou financiers. En dessous, ils sont généralement comptabilisés en charges.

Qu’est ce que l’amortissement ?

Les immobilisations sont utilisées sur plusieurs exercices comptables correspondant à leur durée d’utilisation. L’amortissement est la constatation comptable de l’usure du bien au cours du temps.

En LMNP,  l’amortissement est généralement LINEAIRE, c’est-à-dire que le montant d’amortissement déductible sur la durée est constant. Ce montant est obtenu en divisant le prix de revient de l’actif immobilisé par sa durée “normale” d’utilisation.

Pour les activités démarrées en cours d’année l’amortissement est calculé » à compter du jour de la mise en service du bien au prorata du nombre de jours restant dans l’année.

La Comptabilisation des amortissements par composants

Un bien immobilier est constitué d’éléments avec une durée de vie différente (par ex. une toiture s’use moins vite qu’un radiateur électrique).

La décomposition des immobilisations corporelles consiste à identifier dans le prix global d’une immobilisation différents composants ayant une durée de vie propre

Pour prendre en compte ces durées, le bien immobilier est ventilé par composants :

  • Terrain,
  • gros œuvre,
  • toiture,
  • étanchéité,
  • installation générale et technique,
  • agencements.

Quand on achète un bien immobilier, le prix payé est global sans précisé le prix par composantes : terrain, gros œuvre, toiture ….

Pour résoudre la question l’Administration fournit dans la note 4 A-13-05 N° 213 du 30 DECEMBRE 2005 avec des recommandations avec des intervalles de durées et quote-part à appliquer au cas par cas en fonction du logement.

ComposantsDuréeQuote-part
Terrains10 à 20 %
Gros œuvreSup à 50 ans40 à 50 %
Façades, étanchéité20 à 50 ans5 à 20 %
IGT15 à 30 ans20 à 30 %
Agencements5 à 15 ans20 à 25 %

Le Terrain est un composant particulier car il n’est pas amortissable. En effet, il ne subit pas d’usure car il sera toujours possible de reconstruire un autre bien sur le terrain.

Le Gros-œuvre regroupe les structures, charpentes, voirie et réseaux divers.). L’Administration préconise une durée supérieure à 50 ans et une quote part de 40 à 50% de la valeur du bien.

Les Façades, étanchéité regroupe la toiture et les menuiseries extérieures. L’Administration préconise une durée de 20 à 50 ans et une quote part de 5 à 20% de la valeur du bien.

Les Installations Générales et Techniques (IGT) comprennent le chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité. L’Administration préconise une durée de 15 à 30 ans et une quote part de 20 à 30% de la valeur du bien.

Les Agencements incluent les cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité. L’Administration préconise une durée de 5 à 15 ans et une quote part de 20 à 25% de la valeur du bien

Conséquences de l’amortissement

En LMNP, le cumul de charges et des amortissements permet généralement de ne pas déclarer de bénéfice pendant plusieurs années.

L’amortissement a cependant quelques spécificités par rapport aux déficits engendrés par les charges :

  • son utilisation peut être partielle selon les résultats comptables car il ne doit pas créer de déficits, on parle alors d’amortissement excédentaire,
  • le déficit créé par les charges n’est pas plafonné,
  • l’amortissement non utilisé est reportable sans limite de temps,
  • les déficits sont reportables pendant une durée maximale de 10 ans.

Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition regroupent les frais de notaire et les frais d’agence.

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, ces frais peuvent être au choix du bailleur pris en compte de deux manières:

  • comptabilisés en charges et être immédiatement déduits du résultat fiscal,
  • comptabilisés comme une immobilisation qui s’ajoute au prix d’achat du bien.

Ce choix comptable est irrévocable et applicable aux acquisitions ultérieures.

Revente

Le régime LMNP possède un autre atout fiscal pour les particuliers. L’inscription du bien à l’actif de l’entreprise pour les amortissements, n’a aucune incidence sur les plus-values immobilières.
En LMNP, l’amortissement n’est pas pris en compte, c’est la valeur d’achat du bien (avec les frais d’acquisition, et les travaux) qui détermine la plus-value.
Au moment de la session le bien revient dans le patrimoine du particulier soumis à l’IR, et c’est le régime des plus-values immobilières pour les particuliers qui s’applique.

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