Toutes les étapes pour devenir propriétaire LMNP

Comment devenir propriétaire ? Quelles sont les démarches avec le vendeur, l’agence, le notaire, les banques, l’administration ? Des explications avec un exemple concret.

Monsieur Paul a repéré une annonce à 100.000 Euros d’un appartement ancien à Bordeaux qu’il souhaiterait mettre en location meublée avec un statut LMNP.

Il a calculé que le coût total de l’opération s’élèverait à environ 120 000 Euros avec le calcul suivant :

Appartement : 100 000 Euros
Frais de notaires (estimation) : 8 800 Euros (8,8%)
Travaux : 10 000 Euros pour rénover la cuisine et peindre l’appartement
Mobilier : 1200 Euros pour le mobilier et les équipements pour louer en meublé : tables, chaises, canapé, lit, matelas, micro-ondes, vaisselle

Quelles sont les étapes pour devenir propriétaire puis mettre en location l’appartement en LMNP ?

L’offre d’achat

Monsieur Paul transmet au vendeur une offre d’achat par laquelle il s’engage à acheter le bien en cas d’acceptation à 100.000 Euros. Il y a ajouté une clause suspensive concernant l’obtention d’un prêt à un taux maximal pour financer le bien.

Le compromis de vente

Monsieur Paul a trouvé un accord avec le vendeur, le moment est donc venu de signer le compromis vente.

Le compromis de vente est un engagement (“promesse synallagmatique ”) par lequel le vendeur s’engage à vendre son appartement et Monsieur Paul à l’acheter dans les conditions sur lesquelles ils se sont entendus

Monsieur Paul et le vendeur signent le compromis de vente. Il dispose de 10 jours pour se rétracter sans justification et récupérer le séquestre. En effet, passé ce délai, il lui sera difficile d’annuler l’achat sauf si l’une des conditions suspensives se réalise (exemple : l’obtention de son crédit).

Monsieur Paul verse 10% du prix de vente au notaire qui va les conserver (séquestre immobilier).

La recherche du crédit

Monsieur a prévu d’emprunter 100 000 Euros sur les 130 000 Euros nécessaires à son projet. Il dispose après la signature du compromis de 60 jours pour trouver ce financement.

Phase de rendez vous avec les banques

Monsieur Paul a pris rendez vous auprès de plusieurs établissement bancaires. Pour chacun des entretiens il a fourni un dossier avec ses derniers bulletins de salaires, ses relevés de compte, et ses fiches d’impositions. Pour rassurer les banques il a ajouté une estimation du revenu locatif de l’appartement (réalisé par un agent immobilier).

Sélection des propositions de prêts

Après avoir répondu aux questions de différents organismes de garantie bancaire et d’assurance emprunteur, Monsieur Paul a reçu plusieurs offres (accords de principe) avec des conditions de taux, de garantie, et d’assurance très différentes. Après étude il sélectionne une offre et demande la contractualisation de celle-ci.

Contrat de crédit

La banque transmet à Monsieur Paul le contrat de crédit à signer pour l’obtention du crédit.

Conformément à la loi, il doit attendre un délai de 10 jours pour signer et renvoyer l’offre de prêt.

Monsieur Paul transmet l’offre de crédit à son notaire qui valide la clause suspensive ce qui permet de passer à l’étape de signature de l’acte de vente.

Signature de l’acte de vente

Les notaires, le vendeur et Monsieur Paul ont convenu d’une date de signature. Le notaire contacte la banque pour demander le transfert des fonds à la date de signature, entre temps Monsieur Paul a transférer le complément de financement provenant de son apport.

Le jour convenu Monsieur Paul se présente avec l’attestation d’assurance de l’appartement. Après lecture puis signature de l’acte par le vendeur, les notaires et Monsieur Paul celui-ci devient le propriétaire légal de l’appartement. Le vendeur lui remet alors les clés.