Quelles conditions pour bénéficier du statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet au propriétaire de profiter d’un cadre fiscal avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. Mais respectez-vous toutes les conditions pour basculer en LMNP ?

Un régime avantageux

Les avantages d’une location meublée par rapport à une location nue sont liés à la possibilité de déduire :

• les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens,
• les frais d’acquisition comme le notaire ou les frais d’agence immobilière,
• les charges financières : garantie bancaire, frais de dossier, intérêts d’emprunt,
• les travaux pour l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien,
• les charges de copropriété,
• la taxe foncière et CFE.

Ces déductions permettent généralement d’obtenir un résultat fiscal à 0 (donc 0 impôts) tout en ayant un résultat réel positif.

La location d’un meublé permet également d’appliquer un loyer plus élevé, en moyenne de 10 à 15 %.

Depuis 2005, il est possible de transformer, sans formalité administrative, un logement loué nu en logement loué meublé.

L’outil complet à télécharger pour votre déclaration d’impôt LMNP au Réel 2024 est disponible ici

Plafond des recettes locatives

Fiscalement, la qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• les recettes (loyers charges comprises) sont inférieures au seuil de 23 000 Euros par an,
• ces recettes sont inférieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, BIC pro, BNC …).

Nota : Contrairement à certaines idées reçues, les recettes ne sont pas limitées à 23 000 €, il est tout à fait possible d’avoir 30 000 € de revenus locatifs si les revenus du foyer sont supérieurs à 30 000 Euros par exemple.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205

Si ces conditions ne sont pas remplies, c’est le dispositif LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui s’appliquera. En LMP, il sera alors soumis au régime des plus-values professionnelles ainsi qu’aux cotisations sociales.

Nota : Pour éviter de basculer en LMP sur l’ensemble des biens meublés, il est possible de poursuivre les investissements via une société.

Comment meubler son logement en LMNP

Un logement meublé doit être équipé des éléments de mobilier indispensables à l’installation du locataire en n’apportant que ses effets personnels.
L’Administration a fixé dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 la liste des éléments de mobilier dont un logement meublé doit disposer :

• équipements dédiés au sommeil du locataire :
  o Literie avec couette ou couverture,
  o Volets ou rideaux dans les chambres,
• équipements nécessaires à la préparation, à la conservation et à la prise des repas :
  o Plaques de cuisson,
  o Four ou four à micro-onde,
  o Réfrigérateur,
  o Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°,
  o Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas,
  o Ustensiles de cuisine,
  o Table et Chaises,
• équipements liés au confort :
  o étagères de rangement,
  o luminaires,
• équipements dédiés à l’entretien : matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…),

Un logement qui ne comporte pas au minimum ces éléments, est considéré par l’Administration fiscale comme un logement vide et peut entrainer de fait la restitution des avantages fiscaux octroyés par le statut LMNP.

Nota : la superficie du bien doit être supérieure ou égale à 9 m² avec une hauteur de 2,20 m sous plafond.

Comment déclarer son activité LMNP

Pour devenir un loueur meublé non professionnel LMNP, il faut obtenir un numéro SIRET fourni par l’INSEE.
Les formalités administratives pour l’obtenir sont simples :

• Remplir le formulaire P0i « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante », Cerfa n°11921*05 sur le portail e-procédures de l’INPI pour immatriculer l’activité et indiquer le régime d’imposition. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire),
• Sous une semaine généralement l’INSEE attribue alors un numéro unique d’identification SIREN (d’entreprise) et SIRET (d’établissement). Ceux-ci sont transmis automatiquement au Service des Impôts des Entreprises (SIE),
• Le SIE transmet le formulaire « Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises » (formulaire n° 1447-C-SD) à compléter pour déclarer les établissements acquis ou créés. Ces éléments serviront à établir la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). La CFE est une taxe annuelle spécifique au statut LMNP.

Nota : Le code NAF pour l’activité LMNP est le 6820A : « Location de logements »

Le portail INPI servira par la suite pour réaliser l’ensemble des formalités administratives :

• modifications relatives à l’établissement, à l’activité, changements concernant le chef d’une entreprise individuelle ou les dirigeants d’une société, etc.
• modification par ajout d’un nouvel établissement,
• cessation d’activité (fin de l’existence légale d’une entité).

Quel sont les types de logements éligibles au statut LMNP

Deux catégories de logements sont éligibles au statut LMNP :

• Les logements classiques qui sont loués sous le statut de meublé (Appartement ou maison) à l’année ou en saisonnier touristique. Dans ce cas, vous assurez la gérance (ou la déléguez à un professionnel) avec l’entretien des équipements.
• Les logements en résidences de services de type résidence étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme. Dans ce cas la gérance est assurée par le gestionnaire de la résidence, à qui vous louez le logement par le biais d’un bail commercial (plus long). Le prestataire fait son affaire de l’entretien des équipements.

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