Premiere déclaration
Bonjour, tout d'abord merci pour votre outil qui m'aide beaucoup pour comprendre comment déclarer ma LMNP sachant que c'est ma première année de déclaration.
J'ai une question : après avoir rempli les différents onglets, je me retrouve avec un résultat déficitaire à-783€, je pensais donc que dans le formulaire 2042, je devrais remplir la case "déficit cas général" avec ce montant, mais ça m'affiche 0, est-ce normal ?
Fichiers téléversés :
- Vous devez vous connecter pour avoir accès aux fichiers mis en ligne (uploadés).
Bonsoir,
Oui tout est normal, ne vous inquiétez pas.
En meublé les amortissements ne peuvent pas générer de déficit, c'est pourquoi les 783 (créé par votre dotation aux amortissements) sont réintégrés dans la partie "Amortissements excédentaires (art 39-4 CGI) et autres amortissements non déductibles".
Vos 783 de déficit sont ainsi transformés en "Amortissements reporté" qui seront utilisés automatiquement par l'outil le jour où vous serez bénéficiaire.
Les "amortissements reportés" sont utilisables sans limite de temps contrairement aux "déficits reportés" limités à 10 ans. Les amortissements reportés font l'objet d'un suivi chaque année (par exemple dans l'onglet ANNEXLIB), mais ne sont reportés dans aucun formulaire.
Bonne soirée
Bonjour,
Merci beaucoup de votre réponse.
J'ai une autre question concernant les amortissements, comme c'est ma première déclaration, j'imagine qu'il faut que je détermine bien les ventilations et durées de chaque composant, car je ne pourrais plus y toucher par la suite.
J'ai essayé de voir sur le long terme ce que ça donnerait, en remplissant mes charges de crédit et assurance jusqu'à la fin de mon crédit en 2040, et en estimant mes recettes et dépenses à la louche sur cette même période.
Avec les ventilations et durées préremplies par votre outil, en regardant le graphique de l'onglet simu-liasse, je crois comprendre que mon résultat LMNP est à 0 jusqu'à 2035, puis "explose" pour arriver à des bénéfices d'environ 3000€ (ce qu'on souhaite éviter si j'ai bien compris encore une fois ^^)
En testant un autre mode de ventilation/durée que j'ai trouvé en me renseignant sur internet, j'arrive a un tout autre graphique ou mon résultat LMNP reste à 0 tout du long.
Pouvez-vous me confirmer qu'il serait préférable dans mon cas de choisir ces seconds paramètres d'amortissement ?
Merci d'avance
Fichiers téléversés :- Vous devez vous connecter pour avoir accès aux fichiers mis en ligne (uploadés).
Bonjour,
Vous maîtrisez sur le bout des doigts notre outil avec sa capacité de projection dans le temps 🙂
La ventilation et les durées d'amortissement correspondent à une réalité sur la configuration (copro petite/grande), l'état (récent, bon état, à rafraichir, ruine) et la situation du bien (campagne, petite ville ... grande ville).
Raccourcir les durées d'amortissement va vous générer plus (et plus vite) d'amortissement chaque année ce qui réduira votre résultat, mais cela correspond-t-il à la réalité du logement loué ?
La ventilation et les durées proposées par défaut dans l'outil sont "passe-partout", mais ne répondent pas à toutes les configurations de logement.
Il y des valeurs typiques pour la part terrain :
- campagne 5 à 10%
- petite ville 10%
- ville moyenne 10% à 15%
- grande ville 15% à 20%
- Paris et ville très chères : 30% à 35%
Pour une évaluation plus précise vous pouvez :
- rechercher la surface de la parcelle de la copro avec un site comme : http://www.surfaceparcelle.com/
- rechercher le prix au m2 de la parcelle (dans le secteur) avec un site comme : https://www.immobilier.notaires.fr/
- calculer le prix du terrain de la copro : Surface x Prix_m²
- appliquer un prorata sur la valeur du terrain de la copro sur la base des tantièmes généraux dont vous êtes propriétaire
- ramener cette valeur terrain à votre prix d'achat du bien
Ceci vous donnera le pourcentage Terrain.
Durées amortissement
Pas de règle absolue, ça dépend du bien comme expliqué précédemment. L'outil propose une ventilation "typique", mais qui peut/doit être adapté au bien
Macroscopiquement, la globalité de la construction doit être amortie sur :
- 25 ans si bien en mauvais état avec rénovation importantes à prévoir => 2,5% par an
- 30 ans bon état quelques rafraichissements => 3,3% par an
- 35 ans bon/très bon état =>
La ventilation de la construction (gros oeuvre, étanchéité, agencements ...) est à ajuster pour retomber sur cette classe de pourcentages d'amortissements annuels.
Votre ventilation donne un taux annuel d'environ 3,14% (30%/50+4%/22+7%/19+14%/23+25%/18) avec une part terrain de 20%. C'est une valeur dans la norme, avec quelques commentaires : le gros oeuvre à 30% est un peu faible, et la durée d'amortissement des agencements un peu longue=défavorable pour vous).
La ventilation par défaut de l'outil donne 3,02% (45%/70+6%/30+7%/25+8%/25+19%/12) avec une part terrain de 15%.
Bonne journée,
Merci beaucoup pour cette réponse claire et documentée !
Je vais regarder tout cela et tenter d'affiner ma ventilation.
Mais par rapport à ma compréhension globale de votre outil et de l'amortissement, on est d'accord que je cherche à viser un résultat LMNP nul tout au long de la durée de location ?
Que tout en respectant au mieux les règles que vous m'avez indiqué, l'idée est de se rapprocher du second graphique plutôt que du premier ?
Oui tout à fait, un amortissement de ce type est fiscalement optimal.
Je crois que j'ai un souci, ou alors je n'ai pas bien compris vos instructions ^^
- rechercher la surface de la parcelle de la copro avec un site comme : http://www.surfaceparcelle.com/
=> 533m²
- rechercher le prix au m2 de la parcelle (dans le secteur) avec un site comme : https://www.immobilier.notaires.fr/
=> 3500€/m²
- calculer le prix du terrain de la copro : Surface x Prix_m²
=> 533 x 3500 = 1.865.500,00€
- appliquer un prorata sur la valeur du terrain de la copro sur la base des tantièmes généraux dont vous êtes propriétaire
=> Je suis propriétaire à 16% de la copro, 1.865.500,00€ * 16% = 298.400,00€
- ramener cette valeur terrain à votre prix d'achat du bien
=> j'ai acheté mon appartement 150.000,00€, en 2020, j'ai un souci là, sa valeur est inférieure à celle du terrain ^^
Ceci vous donnera le pourcentage Terrain.
=> ça me donne 198,98%
Pour info, mon appartement est dans une copropriété qui est une maison sur 3 niveaux avec jardin séparée en 4 lots.
La surface de 533m² est celle de la parcelle complète avec jardin (le jardin est commun), si je prends juste la surface de la maison, ça fait 140m², ce qui me donne 78.400,00€ pour le terrain.
Cette fois, c'est moins que le prix de l'appartement, mais ça fait quand même encore 52,26%, c'est beaucoup non ?
Il faut utiliser le prix au m2 du terrain, pas de la construction.
Plutôt de la classe 200 euros par m2.
Vous êtes dans quelle ville ?
L'appartement est situé à Nantes quartier vieux doulon : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/nantes-44000/boulevard-du-manoir-saint-lo-1136495387/
j'ai du chercher sur d'autres sites, car https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=FRANCE&neuf=A ne fonctionne pas chez moi
Effectivement, en cherchant les prix des terrain, sur ce site par exemple : https://www.terrain-construction.com/prix-moyen-terrain/loire-atlantique-44/nantes-44100 j'ai un prix a 687€ le m² et les résultats sont plus cohérents.
Enfin, ça reste cher tout de même et je suis à ~40% pour le terrain :/