La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour les particuliers qui louent des biens meublés sans exercer cette activité de manière professionnelle. Ce statut offre des options fiscales distinctes, principalement le régime réel et le régime Micro-BIC. Ce guide vous propose une comparaison détaillée de ces deux régimes, les implications pour les locations de courte et longue durée, ainsi que des simulations pour vous aider à choisir le régime le plus adapté à votre situation.
1. Qu’est-ce que la LMNP ?
Le statut de LMNP s’applique aux propriétaires qui louent un bien meublé sans que cette activité constitue leur principale source de revenus. Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros par an ou représenter moins que les revenus globaux du foyer fiscal. Si ces conditions ne sont respectées, vous bénéficierez du régime LMP avec sa fiscalité spécifique.
2. Régimes Fiscaux en LMNP : Micro-BIC vs. Réel
Micro-BIC
Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique automatiquement si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros. Ce régime est simple d’application et offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes pour les locations meublées classiques et de 71 % pour les locations meublées de tourisme (location saisonnière classée).
Impacts du régime Micro-BIC :
- Abattement forfaitaire : 50 % pour les locations meublées classiques, 71 % pour les locations meublées de tourisme classées. Cet abattement couvre toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt et l’amortissement.
- Absence de déduction des charges réelles : Aucune déduction spécifique pour les charges réelles n’est possible. Ce régime est donc avantageux lorsque les charges réelles sont inférieures à l’abattement.
Régime Réel Simplifié
Le régime réel est applicable sur option ou si les revenus locatifs dépassent les seuils du Micro-BIC. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à la location du bien.
Charges déductibles en régime Réel :
- Frais de gestion et d’assurance : Charges de copropriété, frais d’assurance, frais de gestion locative.
- Frais d’entretien et de réparation : Tous les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles.
- Frais de notaire et d’agence : Les frais de notaire sont déductibles au titre des charges, mais souvent amortis sur une longue période. Les frais d’agence liés à l’achat ou à la location sont également déductibles.
- Amortissement du bien : Le bien (hors terrain), le mobilier, les équipements et les frais d’acquisition peuvent être amortis sur une durée allant de 5 à 30 ans. L’amortissement permet de réduire fortement le bénéfice imposable.
3. Impacts des Locations Courtes Durées vs. Longues Durées
- Locations courtes durées (type Airbnb) : Ces locations génèrent souvent des recettes supérieures à 23 000 euros par an, ce qui peut entraîner l’obligation de s’affilier au régime social des indépendants (RSI) ou à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Au-delà de ce seuil, le loueur doit payer des cotisations sociales sur ses revenus locatifs, environ 35 % des bénéfices nets.
- Locations longues durées : Ces locations ne sont pas soumises aux charges sociales.
4. Simulations Comparatives : Régime Réel vs. Micro-BIC
Voici quelques simulations pour mieux comprendre l’impact des deux régimes :
Simulation 1 : Appartement à Paris en Location Longue Durée
- Revenus annuels : 20 000 €
- Charges réelles (frais de gestion, entretien, intérêts d’emprunt, etc.) : 10 000 €
Micro-BIC :
- Abattement : 50 % (10 000 €)
- Revenus imposables : 10 000 €
Régime Réel :
- Charges déductibles : 10 000 €
- Revenus imposables : 0 €
Conclusion : Le régime réel est plus avantageux ici car les charges déductibles sont élevées.
Simulation 2 : Studio à Marseille en Location Saisonnière (Airbnb)
- Revenus annuels : 30 000 €
- Charges réelles : 12 000 €
Micro-BIC (location saisonnière classée) :
- Abattement : 71 % (21 300 €)
- Revenus imposables : 8 700 €
Régime Réel :
- Charges déductibles : 12 000 €
- Amortissement du bien : 5 000 €
- Revenus imposables : 13 000 € – 17 000 € = – 4 000 € (reportable sur les années suivantes)
Conclusion : Le régime réel reste plus avantageux en raison de l’amortissement qui peut rendre les revenus imposables négatifs.
Simulation 3 : Maison à la campagne en résidence secondaire
- Revenus annuels : 15 000 €
- Charges réelles : 5 000 €
Micro-BIC :
- Abattement : 50 % (7 500 €)
- Revenus imposables : 7 500 €
Régime Réel :
- Charges déductibles : 5 000 €
- Revenus imposables : 10 000 €
Conclusion : Le Micro-BIC est plus avantageux lorsque les charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire.
Conclusion
Le choix entre le régime Micro-BIC et le régime réel pour la LMNP dépend de plusieurs facteurs : montant des recettes locatives, niveau des charges, et type de location (courte ou longue durée). Le régime réel est généralement plus avantageux si les charges sont élevées, notamment grâce à l’amortissement du bien, tandis que le Micro-BIC est simple à gérer et avantageux lorsque les charges sont faibles. Pour les locations courtes durées type Airbnb, il est crucial de surveiller le seuil des 23 000 euros pour éviter les cotisations sociales supplémentaires.