Lorsqu’on investit en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le régime réel, il est possible de déduire en charges ou d’amortir les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, etc.) représentent une part importante des coûts d’achat. Le choix entre passer ces frais en charge immédiatement ou les amortir sur plusieurs années a des conséquences fiscales importantes sur la rentabilité à moyen/long terme.
Cet article vous aide à comprendre ces enjeux et à optimiser le traitement des frais d’acquisition en LMNP en utilisant l’outil lmnp.blog.
Comprendre les frais d’acquisition en LMNP
Les frais d’acquisition sont principalement constitués :
- Des honoraires de notaire avec les droits de mutation,
- Des frais d’agence immobilière à la charge de l’acheteur,
Ces frais peuvent représenter jusqu’à 15% du prix d’un bien immobilier ancien et légèrement moins dans le neuf.
Conditions liées aux dates pour la prise en compte des frais d’acquisition
Les frais d’acquisition payés à la date d’achat peuvent être pris en compte si toutes les conditions suivantes sont réunies :
- la date de début d’activité en tant que LMNP (déclarée lors de l’immatriculation LMNP) coïncide avec la date d’achat du bien
- vous effectuez une déclaration au Réel l’année d’achat du bien
Il est possible de modifier à postériori la date de début d’activité auprès de l’inpi.
L’outil lmnp.blog effectue automatiquement les vérifications pour valider la prise en compte de ces frais.
Les options fiscales : passage en charge immédiate ou amortissement
Lorsque la prise en compte des frais d’acquisition est possible, vous avez deux options pour traiter ces frais au régime Réel :
- Passer les frais en charge immédiatement : vous déduisez l’intégralité des frais d’acquisition lors de la première année d’activité (immatriculation) .
- Amortir les frais d’acquisition : vous les ajouter à la valeur d’achat du bien et ils sont amortis comme celui-ci (avec une part terrain non amortissable)
Le choix de cette option est irrévocable et s’appliquera aux futurs biens acquis.
Amortissement des frais d’acquisition
L’amortissement consiste à étaler les frais d’acquisition suivant la même répartition en composant que le bien et les mêmes durées. Dans ce cas, les frais acquisitions sont ajoutés à la valeur d’achat du bien.
La part terrain non amortissable
Une partie de la valeur du bien correspondant au terrain ne peut pas être amorti car l’administration considère qu’un terrain ne s’use pas avec le temps. En général, cette part terrain représente entre 10 % et 25 % du prix d’achat, selon la localisation. Cela signifie que la proportion des frais d’acquisition liés à la part du terrain ne peut pas être amortie. Cette part est donc perdue fiscalement si vous choisissez l’amortissement.
Exemple :
Prenons un bien acquis à 200 000 €, avec 14 000 € de frais d’acquisition. Si 20 % du prix du bien correspond au terrain (40 000 €), cette partie n’est pas amortissable. Par conséquent, seule la proportion liée à la valeur du bâtiment et des équipements est amortissable.
Calcul de la proportion amortissable des frais d’acquisition :
- Part terrain : 20 % de 200 000 € = 40 000 €
- Part amortissable : 160 000 €
- Proportion amortissable des frais d’acquisition = 160 000 € / 200 000 € = 80 %
- Frais d’acquisition amortissables = 14 000 € x 80 % = 11 200 €
Ainsi, seuls 11 200 € des frais d’acquisition seront amortissables. La part non amortissable, soit 2 800 €, est définitivement perdue sur le plan fiscal.
Avantages :
- Réduction fiscale étalée sur plusieurs années, adaptée aux différents composants du bien.
- Amortissement reportable indéfiniment si l’amortissement ne crée pas de déficit.
Inconvénients :
- Perte de la part terrain et des frais d’acquisition associés, qui ne sont ni déductibles, ni amortissables.
- Pas de réduction fiscale immédiate, contrairement au passage en charge.
Passage en charge immédiate
Le passage en charge immédiate consiste à déduire l’intégralité des frais d’acquisition dès la première année comme des charges. Si vos revenus locatifs sont suffisants pour absorber l’ensemble de ces charges l’intérêt sera immédiat, Dans la cas contraire un déficit reportable sera créé et celui-ci pourra être utilisé (en cas de résultat bénéficiaire) dans la limite de 10 années suivant l’achat
Exemple : Imaginons que vous achetiez un bien pour 200 000 €, avec 14 000 € de frais d’acquisition. Vos revenus locatifs sont de 15 000 € par an et vous avez d’autres charges à hauteur de 5 000 €.
En passant les frais d’acquisition en charge immédiatement :
- Frais d’acquisition : 14 000 €
- Autres charges : 5 000 €
- Total charges : 19 000 €
Vos revenus nets seront donc calculés ainsi :
- Revenus locatifs : 15 000 €
- Total charges : 19 000 €
- Résultat net : -4 000 €
Ce déficit de 4 000 € pourra être reporté sur vos revenus locatifs des 10 prochaines années.
Avantages :
- Réduction immédiate de l’impôt dans l’année d’achat.
- Création d’un déficit reportable sur 10 ans, qui peut réduire vos futurs revenus imposables.
Inconvénients :
- Limite de 10 ans pour l’utilisation des déficits : si vos revenus locatifs sont faibles, vous risquez de ne pas absorber l’intégralité du déficit avant son expiration.
- Absence de réduction fiscale sur le long terme, car l’intégralité des frais est déduite dès la première année.
Critères pour choisir entre passage en charge ou amortissement
- Impact de la non-amortissabilité du terrain
La part non amortissable du terrain peut rendre l’amortissement moins avantageux. Dans des zones où la valeur du terrain représente une part importante de l’achat, comme dans certaines grandes villes, une proportion plus élevée des frais d’acquisition sera perdue. Cela pourrait favoriser le passage en charge immédiate dans ces cas, car vous risquez de perdre une part plus importante en optant pour l’amortissement.
- Revenus locatifs et charges
Si vos revenus locatifs sont modérés et que vos autres charges créent déjà un déficit, l’amortissement est souvent préférable. L’amortissement progressif permet de lisser les déductions fiscales, évitant ainsi de générer un déficit excessif qui pourrait ne pas être absorbé avant la limite de 10 ans.
- Utilisation du déficit reportable
La règle des 10 ans de report pour les déficits doit être prise en compte. Si vous ne pouvez pas utiliser l’intégralité du déficit dans cette période, une partie pourrait être perdue. En amortissant, vous réduisez le risque de créer un déficit trop important que vous ne pourriez pas absorber en 10 ans.
Cas pratiques n°1 : Investisseur dans une zone à forte valeur foncière
Luc achète un bien à Paris, où la valeur du terrain représente 30 % du prix total. Si Luc choisit d’amortir les frais d’acquisition, 30 % des frais seront perdus, car liés à la part non amortissable du terrain. Dans ce cas, le passage en charge immédiate pourrait être plus avantageux, permettant à Luc de maximiser la déduction dans l’année de l’achat et d’éviter la perte d’une partie des frais d’acquisition.
Cas pratiques n°2 : Investisseur avec des revenus locatifs élevés
Paul, propriétaire de plusieurs biens en LMNP avec des revenus locatifs de 50 000 € par an, achète un nouveau bien avec 20 000 € de frais d’acquisition. Il a peu d’intérêt à générer un déficit important immédiatement. L’amortissement lui permettrait de lisser les déductions sur le long terme et de conserver une réduction fiscale chaque année.
Cas pratiques n°3 : Investisseur avec des revenus locatifs modestes
Julie acquiert son premier bien en LMNP, générant des revenus locatifs annuels de 12 000 €. En passant les frais d’acquisition en charge, elle pourrait générer un déficit reportable sur 10 ans, intéressant si ses revenus locatifs augmentent dans le futur.
5. Comment LMNP.blog peut vous aider à choisir
L’outil LMNP.blog vous aide à optimiser votre fiscalité sur le Frais d’acquisitions en comparant les options de déduction en charges et d’amortissement des frais d’acquisition sur une durée allant jusqu’à 25 ans.
Voici comment notre outil peut faciliter votre décision :
- Simulation Personnalisée : Le simulateur vous permet d’entrer vos données spécifiques (prix d’achat, frais d’acquisition, revenus locatifs prévus, etc.) pour simuler l’impact de chaque option sur votre situation fiscale.
- Comparaison en Un Clic : Vous pouvez comparer l’impact des scénarios avec déduction en charges ou en amortissement, et visualiser les projections sur l’impact à moyen et long terme.
- Prise en Compte des Projections : L’outil vous permet d’intégrer vos projections d’augmentation de loyers, de charges, et d’ajouter des scénarios avec l’achat de nouveaux biens. Cela vous aide à anticiper comment ces facteurs affecteront votre situation fiscale future.
- Détermination de la Date d’Imposition : L’outil vous permet également de savoir, en fonction de votre scénario, la date à laquelle vous deviendrez imposable, ce qui vous aide à planifier votre fiscalité.
- Comparaison du Bénéfice Imposable au Fil du Temps : Vous pourrez visualiser l’évolution de votre bénéfice imposable au fil des ans, ce qui est crucial pour une bonne planification fiscale.