Bonjour Ludovic,

En effet, le régime LMNP offre cette souplesse pour la prise en compte des frais d'acquisition (notaire, agence …).

Le choix du passage du passage en charge ou en amortissement peut être déterminant pour la rentabilité à moyen/long terme. Il faut savoir que ce choix est définitif et applicable à vos investissements à venir.

Il n'y a pas de règle, l'optimum va dépendre de :

1. L'horizon de temps de votre investissement (par ex. je compte revendre d'ici 15 ans, donc ce qui se passe après cet horizon m'intéresse peu),
2. Vos loyers, charges, crédits et leur évolution sur les prochaines années,
3. La ventilation en composants du biens et en particulier la part Terrain,
4. Le mois de l'année où vous mettez en location le bien (Oui ! Oui !)
5. Vos ambitions à venir : je compte acheter d'autres biens …

Autre point dimensionnant, les déficits sont reportables sur 10 ans alors que les amortissement sont reportables sans limite de temps.

Pour prendre en compte les frais d'acquisition il faudra que la date d'immatriculation du bien soit concomitante avec la date d'achat.

L'outil en mode "simulateur" sur 25 ans permet d'analyser les 2 scénarios (charges ou amortissement) pour faire le bon choix.

Pour notre exemple, le bien a les caractéristiques suivantes :

• Valeur d'achat : 100 000 Euros
• Frais d'acquisition :
  • Notaire : 9 000 Euros
  • Agence : 3 000 Euros
• Date première location : 30/06/2023
• Loyers annuels : 7200 Euros réévalué de 1% par an
• Charges annuelles : 3250 Euros réévaluées de 1% par an
• Taxe Foncière : 700 Euros réévalué de 1% par an
• CFE : 250 Euros réévalué de 1% par an
• Crédit : Pas de crédit
• Décomposition du bien :

Terrain : 15%

Gros Œuvre : 45,0% sur 50 ans

Installation électrique : 6,0% sur 30 ans

Etanchéité : 7,0% sur 25 ans

Toiture : 8,0% sur 25 ans

Agencements Intérieurs : 19,0% sur 12 ans

• Cuisine achetée au 30/06/2023 d'une valeur de 5000 Euros sur 10 ans

Attention, les valeurs ont été volontairement choisies pour mettre du "contraste" entre les 2 stratégies.

Pour l'analyse, nous utilisons la Version 2.3 de l'outil Lmnp.blog

Stratégie 1 : Amortissement des Frais d'acquisition

Par défaut l'outil amorti les frais d'acquisition automatiquement si les dates sont compatibles (date immatriculation = date d'achat), sinon il ignore ces frais conformément au BOFIP.

Onglet "1 - Biens_Immos", les éléments de l'exemple sont saisis avec en particulier les Frais d'agence et de Notaire

Onglet "3- Loyers_Charges", la première année est proratisée à 50% du loyer et les charges puis augmentée de 1% par année

L'outil montre que cette stratégie de comptabilisation des frais d'acquisition en amortissement contribue à une fiscalité nulle jusqu'en 2032.

• Vous devez vous connecter pour avoir accès aux fichiers mis en ligne (uploadés).

Stratégie 2 : Passage en charges des Frais d'acquisition

Onglet "1 - Biens_Immos", les éléments de l'exemple sont saisis et les Frais d'agence et de Notaire mis à 0

Onglet "3- Loyers_Charges", la première année est proratisée à 50% du loyer et les charges puis augmentée de 1% par année. Sur la première année de charge les frais de notaire et d'agence sont ajoutés.

La première année un gros déficit est enregistré (reportable pendant 10 ans) qui est consommé partiellement en 2031 et 2032.

L'outil montre que cette stratégie de comptabilisation des frais d'acquisition en charges contribue à une fiscalité nulle jusqu'en 2034.

Avec cet exemple, c'est la stratégie de passage en charge qui sera la plus favorable fiscalement.

Attention ! En règle général c'est plutôt l'amortissement qui est favorable, mais tout dépend de votre configuration.

A noter qu'une simulation très précise est nécessaire pour faire cette analyse car l'effet de levier est énorme :

• un amortissement du gros œuvre sur 50 ans au lieu de 55 ans rend le scénario amortissement plus favorable,
• l'augmentation des charges de 100 Euros par an rend le scénario amortissement plus favorable.

• Vous devez vous connecter pour avoir accès aux fichiers mis en ligne (uploadés).

Complément : Impact d'un achat envisagé ultérieurement

L'investisseur intègre à sa stratégie d'optimisation, un achat (partiellement à crédit) en 2025 d'un lot identique au premier et dont il anticipe :

• Valeur d'achat : +5% par rapport au premier bien
• Frais d'acquisition :
  • Notaire : +5% par rapport au premier bien
  • Agence : +5% par rapport au premier bien
• Date première location : 30/06/2025
• Loyers annuels, charges annuelles, Taxe Foncière, CFE : Identique au premier bien
• Crédit :
  • 50 000 Euros sur 15 ans
  • Taux 1,7% + 25 Euros assurance
  • Frais de dossier et garantie : 1 200 Euros
• Décomposition du bien : Identique au premier bien
• Cuisine achetée au 30/06/2025 d'une valeur de 5000 Euros sur 10 ans

L'outil à partir de la version 2.3 permet de mixer ce type de scénarios complexes.

Stratégie 1 : Amortissement des Frais d'acquisition

L'outil montre que cette stratégie de comptabilisation des frais d'acquisition en amortissement contribue à une fiscalité nulle jusqu'en 2037.

Les frais d'acquisition ayant été ajouté à la base amortissable, ils contribueront à baisser le bénéfice fiscal les années suivantes.

Stratégie 2 : Passage en charges des Frais d'acquisition

Chaque année avec achat (2023 et 2025) génère un gros déficit (reportable pendant 10 ans) qui est consommé partiellement en 2033, 2034 et 2035.

L'outil montre que cette stratégie de comptabilisation des frais d'acquisition en charges contribue à une fiscalité nulle jusqu'en 2036.

Avec cet exemple, c'est la stratégie de passage en amortissement qui sera la plus favorable fiscalement.

• Vous devez vous connecter pour avoir accès aux fichiers mis en ligne (uploadés).