L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux intéressants, principalement par le biais de l’amortissement du bien immobilier, ce qui permet de réduire vos revenus locatifs imposables. Pour optimiser ces avantages, il est crucial de bien évaluer la valeur de votre bien lors de la création de votre activité LMNP.
Cet article vous guide pour comprendre comment estimer correctement votre bien et comment traiter les frais d’acquisition.
Cas N°1 : Immatriculation en LMNP l’année d’Achat
Si l’immatriculation du bien en LMNP intervient l’année d’achat, alors la valeur du bien correspond à son prix d’achat sur l’acte notarié.
Cas N°2 : Immatriculation en LMNP après l’année d’Achat
Si le bien a été acquis avant l’année d’immatriculation, alors sa valeur peut prendre au choix celle indiquée dans l’acte notarié ou bien sa valeur vénale à la date de démarrage de l’activité (celle saisie au moment de son immatriculation en LMNP).
Pour obtenir une estimation fiable et conforme aux exigences fiscales de la valeur vénale du bien, plusieurs options s’offrent à vous :
- Recourir à des experts immobiliers : Faire appel à deux professionnels pour une évaluation de votre bien est la méthode la plus sûre. Les deux experts immobiliers fourniront une estimation précise, basée sur l’état actuel du marché et les spécificités de votre bien, il conviendra de retenir la valeur moyenne de ces estimations dans votre déclaration.
- Consulter un notaire : En complément, un notaire pourra fournir une évaluation basée sur des transactions récentes dans votre quartier, apportant une précision supplémentaire.
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Comptabilisation des Frais de Notaire et d’Agence en LMNP
Le traitement des frais d’acquisition varie selon la situation du bien :
- Pour les biens nouvellement acquis : Lorsque l’achat et l’immatriculation en LMNP sont concomitants, vous pouvez choisir de comptabiliser les frais d’acquisition en charges ou en immobilisation. La déduction immédiate des frais réduit votre revenu imposable dès la première année, tandis que l’immobilisation étale l’amortissement sur plusieurs années.
- Pour les biens achetés antérieurement : Les frais d’acquisition initiaux (comme les frais de notaire lors de l’achat) ne sont pas pris en compte dans l’amortissement si l’achat a été réalisé avant l’immatriculation en LMNP.
Exemple : Vous achetez un appartement pour 250.000 € (hors frais de notaire) le 15 juin 2023 et l’immatriculez en LMNP à la même date. La valeur de l’actif pour l’amortissement est donc de 250.000 €, et vous pouvez choisir de comptabiliser les frais de notaire soit en charges immédiates, soit en immobilisation.
Conclusion
Pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP, il est crucial de bien évaluer la valeur de votre bien immobilier à la date d’immatriculation et de choisir la méthode de comptabilisation des frais d’acquisition la plus adaptée à votre situation. Une estimation précise et documentée de la valeur de votre bien vous permettra de maximiser vos déductions fiscales grâce à l’amortissement, optimisant ainsi votre investissement locatif en meublé.