Mise en location 4 ans après achat d'un appartement et valeur à amortir sur quelle durée ?
Bonjour,
J'ai acquis un appartement le 2/10/2020 et viens de le mettre en location le 28/10/2024.
Valeur brute à amortir: vous précisez dans un autre sujet qu'il faut faire intervenir 2 agents immobiliers pour obtenir leur estimation de prix et en faire la moyenne. Ne peut on pas se baser sur le prix réel de la vente d'appartements de la même résidence et de même surface - prix publiés sur le site des impôts! - plutôt que de déranger 2 fois les locataires qui viennent de s'installer?
Durée d'amortissement : vous signaler dans le même sujet que "dans le gros oeuvre" on ne peut pas amortir sur une durée inférieure à 50 ans. Pour autant il est admis que la durée d'amortissement est comprise pour un appartement entre 25 et 40 ans. Dans mon cas, faut il déduire 4 ans à cette durée?
Frais de notaire et intérêts d'emprunt: Les frais de notaires ne sont ils plus déductibles vu qu'ils ont été payés en 2020?
De même les intérêts d'emprunt doivent être ceux correspondant à la date de la location c'est à dire à partir de 10/2024 dans mon cas. Ce qui revinent à dire que les intérêts antérieurs à la période seraient définitivement perdus?
Dernière question: le fichier que vous proposez à la vente pour la comptabilité LMNP réel simplifié permet il de fournir à un vérificateur le fichier des écritures comptables (FEC) parait il obligatoire?
Merci pour vos réponses complètes
Bonjour,
Voici des éléments de réponse :
- Détermination de la valeur à amortir : la valeur du bien doit être déterminée à la date de la mise en activité lmnp au régime Réel. La vente d'un bien similaire à la même date peut constituer un premier point de référence, mais l'administration pourrait en demander un 2eme ...
- La durée moyenne d'amortissement d'un appartement est effectivement comprise entre 25 et 40 ans, ce qui donne 4% par an pour un bien en très mauvais état et 2,5% par an pour un bien neuf. Par contre, un bien doit être décomposé en composants car le gros œuvre par exemple vieillit moins vite que les agencements intérieurs. C'est la somme avec leur durée des N Composants (gros oeuvre, toiture façade, étanchéité, électricité, agencement ....) qui va donner les valeurs moyennes dont vous parlez. Le gros œuvre (terrassement, fondations, piliers, murs, étages, ....) sauf cas exceptionnel aura une durée supérieure à 50 ans alors que l'agencement intérieur sera de 12 à 15 ans. Consultez notre article : https://lmnp.blog/lmnp-amortissement-decomposition-part-terrain-composants-duree/
- Les frais de notaires sont effectivement perdus et les intérêts antérieurs également. Seules les dépenses engagées à partir de la mise en activité au régime réel doivent être comptées, comme par exemple les intérêts d'emprunts à partir de cette date. Les impôts doivent être comptabilités au prorata.
- Notre outil ne produit pas de FEC : il s'agit d'un outil de déclaration et pas d'un outil comptable. Les FEC n'est obligatoire que lorsque la comptabilité est tenue informatiquement (= comptable ou logiciel comptable spécialisé). Une comptabilité tenue avec excel n'est pas considéré comme informatisée donc non soumise à l'obligation du FEC.
Bonne journée
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse rapide, qui appelle encore quelques commentaires de ma part.
OK pour les frais de notaire et les intérêts perdus.
Pour l'évaluation je vais voir si 2 ventes concomitantes sur le site des impôts ou sinon je ferai une évaluation d'agence et une vente sur le site des impôts pour la valeur vénale.
Pour la détermination par composants, votre approche est un peu théorique (sauf pour un bien dont on a mené les travaux). Quand on achète un appartement en tant que particulier, qu'il soit neuf ou dans l'ancien, je ne vois pas à quel endroit l'acte notarié stipule les valeurs du gros œuvre, du second œuvre, etc.
Je prendrai donc la valeur moyenne (agence Immos & site des impôts), sauf si j'ai fait moi-même des aménagements sur facture. Evidemment je ne parle pas du mobilier qui a été acquis avant la mise en location et que je n'amortirai pas (sauf contre avis de votre part). En tout cas merci pour la qualité de vos réponses.
Cdt,