Gestion des amortissements lors du passage micro BIC réel simplifié
Bonjour.
Alors voilà, je me documente très sérieusement sur le régime réel car j'ai déjà un bien en location saisonnière au micro BIC et je vais acheter un n deuxième bien et pour que cela soit rentable il va me falloir amortir !
Je pense avoir compris le mécanisme de déclaration et d'amortissement mais comment gère t on le passage de micro BIC vers le régime réel simplifié.
En effet, si on démarre direct en régime réel, on prend le prix du bien (frais de notaire et d'agence compris) en enlevant les 15% pour le terrain et on divise par 30 et hop on amortit.
Par contre quand ça fait déjà 3 ans qu'on est en micro BIC, est ce qu'on fait comme si on commençait de zéro pour le calcul du montant de l'amortissement mais c'est juste que finalement on déduira du résultat l'amortissement seulement 27 ans et pas 30 ? Ou bien j'ai rien compris 😂
Merci pour votre réponse éclairé.
P.S.: j'ai bien vu que vous mettiez à disposition un outil Excel mais ces calculs là c'est mon truc et j'aime bien tout comprendre alors je suis en train de me faire le mien 😱
Bonjour,
Valeur du bien :
- Tous les frais engagés avant le passage au Réel ne peuvent pas être comptabilisés : rénovation, achat mobilier, frais de notaire, frais d'agence
- Comme le passage au Réel s'effectue plus d'un an après la date d'achat, vous pouvez considérer la valeur vénale du bien OU la valeur de l'acte notarial (hors frais d'agence et de notaire). Pour la valeur vénale, il faudra vous adresser à 2 professionnels de l'immobilier et faire valoriser le bien à la date du passage au Réel de l'activité
Amortissement :
- Vous devez décomposer votre bien entre Terrain et Construction. La part Terrain non amortissable dépend de la localisation de celui-ci (pourcentage plus important en ville qu'à la campagne).
- La part Construction doit être ventilée en plusieurs composants avec des durées d'amortissement différentes : Gros-Oeuvre, Façade/Etanchéité, Electricité, Agencements Intérieurs ... Au final cela donne en générak pour les premières années un "amortissement moyen" d'environ 30 à 35 ans.
- L'amortissement du bien matérialise son usure à partir de la date de passage au Réel.
Passer de Micro-BIC à Réel est dans la plupart des cas une option intéressante. Il faut retenir qu'en basculant de Micro-BIC à Réel, vous repartirez à 0 fiscalement et que tout démarrera à la date du chagement de régime : 1e janvier de l'année fiscale souhaitée.
Bonne journée,
Merci pour cette réponse.
Concernant l'amortissement, comment fait on pour décomposer lorsqu'on a acheté de l'ancien et qu'on ne connaît pas la valeur du terrain, de la toiture, du gros œuvre....
Vous trouverez des détails sur les amortissements ici :
https://lmnp.blog/lmnp-amortissement-decomposition-part-terrain-composants-duree/
Bonne journée
Bonjour,
Encore une question.
Savez vous si on peut se faire immatriculer loueur avant d'avoir signé complètement la vente du bien qu'on va mettre en vente ? Ceci pour pouvoir prendre date et anticiper les achats de matériel tout en pouvant les déclarer au réel par la suite.
Merci