Estimation part terrain
Bonjour,
Je suis en train de calculer la part de mon terrain pour un appartement acheté sur plan. J'arrive à un taux de 7% que j'ai calculé comme ci-dessous.
Pourriez vous me dire si je suis dans le juste ou si qq chose m'échappe ?
Merci d'avance.
Lots achetés par le promoteur relevé sur le site DVF :
326301 + 857697 = 1183998 euros
Achat de
Lot numéro soixante-seize (76)
Au premier étage du bâtiment B, un appartement de type 2 - Et les cent soixante-dix-huit /dix millièmes (178 /10000 èmes) des parties communes générales.
Lot numéro soixante-deux (62)
Au rez-de-chaussée du bâtiment B, un casier à skis Et les un /dix millième (1 /10000 ème) des parties communes générales.
Lot numéro vingt-trois (23)
Dans le groupe sous-sol, un garage Et les dix-neuf /dix millièmes (19 /10000 èmes) des parties communes générales.
178 + 1 + 19 = 198 / 10000 èmes
Soit une part terrain de 1.98%
Donc : 1183998 * 1.98 /100 = 23443 euros
Appliqué au prix d’achat de 339.000 euros, la part terrain est donc de 6.9 % arrondi à 7%.
Bonjour,
Votre calcul est bon avec l'utilisation des tantièmes généraux, la valeur terrain et le prix d'achat :
https://lmnp.blog/lmnp-amortissement-decomposition-part-terrain-composants-duree/
C'est une excellent idée d 'avoir utilisé la base DVF du gouvernement pour retrouver la transaction du promoteur et ainsi avoir la valeur exacte du terrain.
Pour plus d'exactitude, cette valeur à la date d'achat du terrain par le promoteur pourrait/devrait être révisée à la date de votre immatriculation auprès de l'inpi en appliquant l'augmentation locale du foncier sur l'intervalle.
Il est probable que vous restiez malgré tout pas loin des 7 à 8 %.
Bonne journée,
Bonsoir et merci pour cette confirmation rapide.
Pas de risque d'avoir des soucis si je me base sur 7% (le foncier n'a pas vraiment bougé depuis) vu que nous sommes à plus de moitié des 15% usuellement pris en part terrain ? Ce taux ne vous choque pas ?
Pendant que j'y suis, avez vous des recommandations pour l'évaluation des taux des autres composantes du logement dans le cadre d'un logement neuf ?
Bonne soirée à vous.
Bonsoir,
C'est effectivement un taux assez faible, mais factuellement sur la base des éléments fournis, le calcul est juste (tantièmes, valeur du terrain et valeur d'achat).
Avez-vous comparé la valeur du terrain au m² avec d'autres parcelles du secteur pour vous assurer que vos éléments sont bons ? la surface de votre parcelle est accessible avec ce site : https://www.surfaceparcelle.com/
Pour vérifier les ordres de grandeur et les 198/10,000 èmes, vous êtes dans une copro d'une cinquantaine de lots ? Un seul bâtiment sur la parcelle du promoteur ?
Pour l'évaluation des composants des biens neufs l'Administration a émis une note :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1843-PGP.html/identifiant%3DBOI-ANNX-000115-20141013
Voici un exemple de ventilation pour un bien neuf avec une pourcentage terrain ajusté à 7%.
| Composants | Répartition | Durée | |||
| Terrains | 7,0% | ||||
| Gros Œuvre | 49,0% | 70 | |||
| Installation électrique | 6,0% | 30 | |||
| Etanchéité | 8,0% | 25 | |||
| Toiture | 9,0% | 25 | |||
| Agencements Intérieurs | 21,0% | 12 | |||
Bonne journée
Bonsoir,
La valeur terrain est plutôt élevée (environ 350/m2) comparée au prix moyen actuel (290/m2), donc je pense être dans les clous sur ce point.
C'est en effet un ensemble de 3 bâtiments comportant au total 40 logements.
Je vais en effet jeter un œil à votre lien, merci pour l'exemple de ventilation. J'avais commencé à faire ceci pour ma part, je m'aperçois que je diffère pas mal comparé à la vôtre. J'ai davantage pondéré la toiture, façade en raison du logement situé à la montagne et donc plus exigeant sur ces aspects avec une usure plus rapide.
| go 45,0% | 60 |
| elec 6,0% | 30 |
| etan 15,0% | 25 |
| toiture 10,0% | 25 |
| agenct 17,0% | 12 |
Merci encore.
Bonne soirée.
Bonsoir,
J'ai fait qq simulations et la ventilation suivante (en PJ) me parait pas mal. Est ce que c'est choquant selon vous ?
J'ai mis 50% sur 60 ans (en montagne l'usure est plus rapide) pour le gros œuvre et minoré un peu les agencements à 15%.
Je vois dans certaines ressources d'aide sur internet que les libellés des postes d'amortissements ne sont pas les mêmes que ceux du simulateur (on retrouve Façade ou agencement général par exemple), est ce que ces choix sont libres ? (en gros on amorti ce qu'on veut ou c'est juste une histoire de libellé recouvrant plus ou moins les mêmes éléments ?).
Merci et bonne soirée.
Fichiers téléversés :- Vous devez vous connecter pour avoir accès aux fichiers mis en ligne (uploadés).
Bonjour,
Votre argumentaire concernant les spécificités d'une construction en montage (=usure prématurée) est assez convaincante.
Votre ventilation donne un amortissement global de 3,16% soit 31,6 ans. C'est plus court qu'un bien neuf "classique", où l'on se situe autour de 35 ans (= 2,86%).
Les champs "Composants" sont libres, vous pouvez les modifier SAUF pour les 2 premiers : Terrains et Constructions (utilisé pour les ventilations simplifiées).
Pour information la rubrique "Etanchéité" regroupe (entre autres) les Menuiseries et la Façade.
Bonne journée,