choix entre amortissement ou charges pour les frais de notaire
Bonjour
Je suis débutant. Après avoir renseigné tous les paramètres de mon investissement, je me pose la question de choisir entre amortissement ou charges pour les frais d'acquisition.
Le montant total imposé s'élève en 2044 à 6000€ et en 2049 à 28000€ en cas d'amortissement. Il monte à presque 17000€ en 2044 et à 41000€ en 2049 en cas de charges.
Cependant, le résultat fiscal LMNP reste à 0 au moins jusqu'en 2039 dans les 2 cas. Sauf le 1ère année: -1000 en investissement, -19000 en charges.
Dans le cas "charges", et en étant à un taux d'imposition marginal de 30%, 19000€ de déficit me font gagner environ 5700€ d'impots l'année prochaine, mais je payerai entre 2039 et 2044 : 17000*0.3 = 5100€ d'impots. Ce qui s'équilibre environ.
Dans le cas "Acquisition", je ne paye quasiment jamais d'impots jusqu'en 2044, c'est très bien.
Mais si je revends mon bien avant 2039, je loupe l'avantage immédiat du gros déficit l'année prochaine.
Ai je bien compris ? Merci pour tout commentaire, car c'est ma première déclaration et je ne suis pas bien sur de calculer correctement.
Bonne journée à tous
Bonjour,
Nous avons bien reçu votre fichier.
En LMNP les frais d'acquisition peuvent être pris en compte sous 2 formes :
1) Passage de la totalité des frais d'acquisition en charges la première année de l'activité. Cette formule génère souvent un gros déficit reportable la première année. S'il n'est pas utilisé (activité bénéficiaire) dans les 10 ans, il est perdu
2) Passage en amortissement en les ajoutant à la valeur du bien. Cette formule génère un "surplus" d'amortissement chaque année au cours de l'exploitation du bien.
Votre fichier montre que votre activité ne sera pas bénéficiaire au cours des 10 prochaines années, le déficit résultant du passage en charges la première année ne sera donc pas utilisable (perdu au bout de 10 ans si non utilisé).
En conclusion, dans votre configuration, la formule amortissement sera la plus favorable.
Bonne journée,
Nota : l'outil effectue automatiquement le basculement en charges ou sur la valeur du bien en choisissant l'option fiscale dans l'onglet "Simu_Liasse".
Merci pour cette réponse et pour la clarification du déficit.
Bien cordialement