Découvrez ce simulateur LMNP 2025 : un outil puissant pour optimiser votre investissement immobilier en meublé, en tenant compte des nouvelles mesures fiscales de la loi de finances 2025. Comparez les régimes Réel et Micro-BIC sur 20 ans, analysez la meilleure stratégie pour les frais d’acquisition au Réel, calculez l’impact sur la plus value de votre bien avec la nouvelle loi de Finance 2025.
Simplifiez vos décisions fiscals avec une simulation globale et des résultats clairs !

Introduction

Ce simulateur LMNP permet de comparer globalement, sur une période de 20 ans, les régimes fiscaux “Réel” et “Micro-BIC”. Il prend en compte l’ensemble des paramètres financiers, fiscaux et comptables pour vous aider à déterminer le régime le plus avantageux en fonction de votre situation.

Ce simulateur intègre désormais de nouvelles fonctionnalités issues de la loi de finance 2025, notamment la gestion des frais d’acquisition en charges ou en amortissements, le calcul de l’impact des amortissements déduits sur la plus-value en cas de revente, ainsi que les nouveaux seuils et abattements applicables en Micro-BIC pour les biens classés ou non classés.

Utilisation du simulateur

1. Formulaire de saisie des paramètres

Les principaux paramètres à renseigner sont :

• Valeur du bien (€) : Prix d’achat du bien (ex. 100 000 €).
• Frais d’acquisition (€) : Frais de notaire, d’agence, commissions, etc. (ex. 8 700 €).
  Ces frais peuvent être comptabilisés soit en charges, soit en amortissement, selon votre stratégie.
• Montant du crédit (€) : Montant emprunté pour financer l’achat du bien (ex. 80 000 €).
• Durée du crédit (années) et Taux de crédit (%) : Durée et taux appliqués au prêt (ex. 15 ans et 3.5%).
• Montant du mobilier (€) et Montant des travaux (€) : Investissements pour meubler ou rénover le bien (ex. 2 000 € et 5 000 €).
  Le simulateur amortit le mobilier sur 7 ans et les travaux sur 12 ans.
• État du bien : Indiquez l’état (Neuf, Bon, Correct, À rénover) pour définir la durée d’amortissement du bien.
• Type de bien : Choisissez entre “Classé” et “Non Classé”.
  En Micro-BIC, les abattements et seuils varient selon cette classification (mis à jour dans la loi de finance 2025).
• Recettes annuelles (€) : Loyers perçus annuellement (ex. 7 000 €).
• Charges annuelles (€) : Charges d’exploitation du bien (ex. 2 000 €).
• Taxe foncière (€) : Montant annuel de la taxe foncière (ex. 700 €).
• Localisation du bien : Sélectionnez la localisation parmi “Grande Ville”, “Ville Moyenne”, “Petite Ville” ou “Village”.
  La localisation détermine le pourcentage de la part du terrain non amortissable.
• Taux Marginal d’Imposition (%) : Taux applicable aux revenus imposables (ex. 30%).
• Inflation loyers (%) et Inflation charges (%) : Taux de réévaluation annuelle des loyers et des charges (ex. 2% et 3%) pour la simulation sur 20 ans.

2. Exécution de la simulation

Une fois les paramètres renseignés, cliquez sur “Simuler”. Le simulateur réalise alors :

• Pour le régime Réel :
  • Le calcul de la base d’amortissement du bien, incluant le cas échéant les frais d’acquisition et de la part non amortissable du terrain (définie selon la localisation).
  • L’amortissement du bien, déterminé par l’état du bien (neuf, bon, correct ou à rénover) et complété par l’amortissement du mobilier et des travaux.
  • La prise en compte des intérêts du crédit, ainsi que d’une Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) de 400 € par an, réévaluée chaque année en fonction de l’inflation des charges.
  • Le traitement des déficits et amortissements reportés :
    • En cas de résultat préliminaire négatif, une partie est réparti entre déficit et amortissement reporté. Le simulateur prend en compte la durée maximale de 10 ans pour l’utilisation des déficits.
    • En cas de résultat positif, ces reports sont utilisés pour réduire l’assiette imposable.
  • Le calcul de l’impôt en tenant compte du résultat, du Taux Marginal d’Imposition et du taux à 17,2% de prélèvements sociaux.
  • Le calcul de l’impact des amortissements déduits sur le calcul de la plus-value en cas de revente, conformément aux dispositions de la loi de finance 2025.
• Pour le régime Micro-BIC :
  • L’application d’un abattement forfaitaire sur les loyers dont le pourcentage et le seuil sont définis selon la nouvelle loi de finance 2025, et qui varient en fonction du bien classé ou non.
  • La vérification du seuil de recettes à ne pas dépasser au-delà duquel le régime Réel devient obligatoire.

Les recettes, charges, taxes et amortissements sont réévalués chaque année en tenant compte des taux d’inflation spécifiés.

3. Visualisation des résultats

Après simulation, plusieurs éléments vous permettent d’analyser et de comparer les deux régimes :

• Graphique comparatif :
  • Courbe bleue : Impôt sur le revenu au régime Réel (incluant les prélèvements sociaux)
  • Courbe noire : Impôts et prélèvements sociaux liés à la plus value-value si le bien est revendu cette année là à son prix d’achat
  • Courbe verte : Impôt sur le revenu au régime Micro-BIC (incluant les prélèvements sociaux)
• Tableau avec projection sur 20 ans de la fiscalité LMNP

Comparateur LMNP Réel vs Micro-BIC sur 20 ans
avec seuils et impacts à la revente de la Loi de Finance 2025

Résultats Année par Année

Année	Réel (€) Amortissements Déduits	Réel (€) Impot sur le Revenu avec CS	Réel / Revente (€) Impot sur la Plus Value avec CS	Micro-BIC (€) Impot sur le Revenu avec CS
1	1100	0	398.2	2312.8
2	2392.11	0	865.94	2359.06
3	3881.42	0	1405.07	2406.24
4	5573.17	0	2017.49	2454.36
5	7472.75	0	2705.13	2503.45
6	9585.71	0	3470.03	2553.52
7	11917.78	0	4145.58	2604.59
8	14474.84	0	4830.2	2656.68
9	14474.84	0	4625.35	2709.81
10	14474.84	0	4420.5	2764.01
11	14474.84	0	4215.65	2819.29
12	14474.84	0	4010.8	2875.68
13	14474.84	0	3805.96	2933.19
14	14474.84	0	3601.11	2991.85
15	14474.84	0	3396.26	3051.69
16	14474.84	0	3191.41	3112.72
17	14474.84	1022.17	2986.56	3174.98
18	14474.84	1117.69	2781.72	3238.48
19	14474.84	1137.66	2576.87	3303.25
20	14474.84	1157.31	2372.02	3369.31