Le régime réel LMNP est intéressant fiscalement car il permet de déduire tout ce qui est lié à l’activité de location meublée et toutes les charges associées. L’autre levier c’est l’amortissement qui va déduire des recettes locatives, une partie de la valeur du bien. Cette pratique classique pour les entreprises s’applique en LMNP au régime Réel.
La valeur du bien en location peut être amortie incluant frais d’agence et de notaire, ainsi que son mobilier et les frais liés à l’activité elle-même (assurances, intérêts d’emprunt, taxes, charges copropriété, travaux …).
L’outil complet à télécharger pour votre déclaration d’impôt LMNP au Réel 2024 est disponible ici
Nos utilisateurs en parlent mieux que nous
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Un outil complet et très bien construit. Et surtout, un service client très réactif et compétent. J'ai bénéficié du service complet : outil excel, accompagnement de reprise de données anciennes... read more
Patrick
Great!
Alexis B.
Cet outil m’a retiré une belle épine du pied. Il n’est jamais aisé de remplir les déclarations fiscales la première fois seul. Mais j’ai été satisfait au delà de mes espérances. Je... read more
Denis Donà
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J’ai fait appel à Raphaël et à son outil car je souhaitais reprendre la main sur la comptabilité de mon appartement. Après des années de gestion comptable compliquées, j’ai enfin... read more
Sarah Dautel
Le tarif est très raisonnable et le fichier plutôt bien fait. On parvient facilement à se débrouiller avec ça pour compléter soit même la liasse fiscale. J'ai acheté un autre... read more
Ikram B. SALEM
Pour un prix raisonnable un outil simple à prendre en main pour une déclaration LMNP réel simplifiée. Ce qui est aussi très appréciable c'est le professionnalisme et la réactivité de... read more
Antoine de Chalonge
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Intuitif à utiliser, LMNP m'a permis de visualiser ma déclaration sur une simulation simple à prendre en main. Je suis débutant dans cette question et le démarrage de cette application... read more
René Foltz
J’ai été vraiment impressionné par la simplicité d’utilisation de l’outil de déclaration LMNP : tout est clair, fluide et très bien guidé, même pour un non-initié. Mention spéciale au support... read more
LKation
Super
jacques pierre
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Outil performant, avec lequel j’ai pu comprendre beaucoup d’éléments comptables et qui m’a permis d’économiser les frais d’expert comptable, tout en profitant des avantages fiscaux du régime réel. Quelques petites améliorations... read more
Adélaïde Chantelot
Merci pour l'outil de génération de la liasse LMNP. J'étais confronté à une reprise de gestion après plusieurs années à utiliser un open source (qui n'est plus disponible). Je me... read more
laurent lecardonnel
C'est un outil simple d'utilisation et qui facilite grandement la préparation des liasses fiscales pour une activité de LMNP. Attention il faut bien tenir sa compta (écritures) en dehors de... read more
Marie-Odile Monet-Gaillard
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Sans connaissances en comptabilité, je me suis tourné vers LMNP le blog et je ne suis pas déçus du tout. L’outil est assez simple à utiliser. Le forum est très actif et... read more
daniel billoud
Ca a été une très belle surprise de découvrir votre site et votre outil, et m'a changé la vie pour ma première déclaration pour laquelle je dois dire je n'en... read more
Emmanuelle Dugne
Bonjour, très bel outil pour gérer ses LMNP, facile à utiliser. De plus, son créateur vous répond par email, si besoin, très rapidement (merci encore). Il me reste juste à... read more
Michael Jeandeau
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J ai trouvé le site sur un forum LMNP. Je voulais cette année trouver une solution pour éviter trop de frais de compta avec mes appartements. J ai trouvé une... read more
Ben Vidal
Le fichier spécial LMNP tient toutes ses promesses, en reflétant les formulaires à remplir sur le site des impôts. De plus les auteurs se sont montrés disponibles et réactifs quand... read more
Laurence Bourard
J' ai acheté le 14 avril 2925 l'outil Excel de déclaration qui est parfaitement adapté et très souple, pour faire sa déclaration d'impôts LMNP au réel. De plus, j' apprécie grandement... read more
Gabrielle Voydeville
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Très bon outils pour gérer ses biens en LMNP, simple d'utilisation, le blog est une source d'information, la liasse fiscal est générée sans soucis et conforme à l’administration fiscale, au... read more
ra ben
Novice dans le domaine LMNP et sa comptabilité j'ai appréhendé ma première déclaration fiscale. Suite à de nombreuses recherches pour trouver le meilleur moyen de déclarer les résultats de ma... read more
Veronique
Qu’est ce qu’une immobilisation ?
Les actifs immobilisés sont constitués d’éléments destinés à rester durablement dans l’entreprise (c’est-à-dire plus d’un an) dans la mesure où il participe à son processus de production.
Concrètement en LMNP, les actifs immobilisés incluent le bien immobilier, les équipements, biens mobiliers et même la valeur des travaux d’amélioration …
Ils peuvent également inclure les frais de notaire, les frais d’agence, en fonction de la date de création de l’activité par rapport à la date d’achat du bien.
Ces éléments d’une valeur supérieure à 500 Euros peuvent être matériels, immatériels ou financiers. En dessous, ils sont généralement comptabilisés en charges.
Qu’est ce que l’amortissement ?
Les immobilisations sont utilisées sur plusieurs exercices comptables correspondant à leur durée d’utilisation. L’amortissement est la constatation comptable de l’usure du bien au cours du temps.
En LMNP, l’amortissement est LINEAIRE, c’est-à-dire que le montant d’amortissement déductible sur la durée est constant. Ce montant est obtenu en divisant le prix de revient de l’actif immobilisé par sa durée “normale” d’utilisation.
Pour les activités démarrées en cours d’année l’amortissement est calculé » à compter du jour de la mise en service du bien au prorata du nombre de jours restant dans l’année.
La Comptabilisation des amortissements par composants
Un bien immobilier est constitué d’éléments avec une durée de vie différente (par ex. une toiture s’use moins vite qu’un radiateur électrique).
La décomposition des immobilisations corporelles consiste à identifier dans le prix global d’une immobilisation différents composants ayant une durée de vie propre
Pour prendre en compte ces durées, le bien immobilier est ventilé par composants :
- Terrain,
- gros œuvre,
- toiture,
- étanchéité,
- installation générale et technique,
- agencements.
Quand on achète un bien immobilier, le prix payé est global sans précisé le prix par composantes : terrain, gros œuvre, toiture ….
Pour résoudre la question l’Administration fournit dans la note 4 A-13-05 N° 213 du 30 DECEMBRE 2005 avec des recommandations avec des intervalles de durées et quote-part à appliquer au cas par cas en fonction du logement.
| Composants | Durée | Quote-part |
|---|---|---|
| Terrains | 10 à 20 % | |
| Gros œuvre | Sup à 50 ans | 40 à 50 % |
| Façades, étanchéité | 20 à 50 ans | 5 à 20 % |
| IGT | 15 à 30 ans | 20 à 30 % |
| Agencements | 5 à 15 ans | 20 à 25 % |
Le Terrain est un composant particulier car il n’est pas amortissable. En effet, il ne subit pas d’usure car il sera toujours possible de reconstruire un autre bien sur le terrain.
Le Gros-œuvre regroupe les structures, charpentes, voirie et réseaux divers.). L’Administration préconise une durée supérieure à 50 ans et une quote part de 40 à 50% de la valeur du bien.
Les Façades, étanchéité regroupe la toiture et les menuiseries extérieures. L’Administration préconise une durée de 20 à 50 ans et une quote part de 5 à 20% de la valeur du bien.
Les Installations Générales et Techniques (IGT) comprennent le chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité. L’Administration préconise une durée de 15 à 30 ans et une quote part de 20 à 30% de la valeur du bien.
Les Agencements incluent les cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité. L’Administration préconise une durée de 5 à 15 ans et une quote part de 20 à 25% de la valeur du bien
Conséquences de l’amortissement
En LMNP, le cumul de charges et des amortissements permet généralement de ne pas déclarer de bénéfice pendant plusieurs années.
L’amortissement a cependant quelques spécificités par rapport aux déficits engendrés par les charges :
- son utilisation peut être partielle selon les résultats comptables car il ne doit pas créer de déficits, on parle alors d’amortissement excédentaire,
- le déficit créé par les charges n’est pas plafonné,
- l’amortissement non utilisé est reportable sans limite de temps,
- les déficits sont reportables pendant une durée maximale de 10 ans.
Frais d’acquisition
Les frais d’acquisition regroupent les frais de notaire et les frais d’agence.
Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, ces frais peuvent être au choix du bailleur pris en compte de deux manières:
- comptabilisés en charges et être immédiatement déduits du résultat fiscal,
- comptabilisés comme une immobilisation qui s’ajoute au prix d’achat du bien.
Ce choix comptable est irrévocable et applicable aux acquisitions ultérieures.
Revente
Le régime LMNP possède un autre atout fiscal pour les particuliers. L’inscription du bien à l’actif de l’entreprise pour les amortissements, n’a aucune incidence sur les plus-values immobilières.
En LMNP, l’amortissement n’est pas pris en compte, c’est la valeur d’achat du bien (avec les frais d’acquisition, et les travaux) qui détermine la plus-value.
Au moment de la session le bien revient dans le patrimoine du particulier soumis à l’IR, et c’est le régime des plus-values immobilières pour les particuliers qui s’applique.