Réintegration des amortissements dans le calcul de la PV
Bonjour,
Je me permets de vous contacter pour avoir des informations plus précises sur la réintegration des amortissements dans le calcul de la PV lors de la revente d'un bien, et plus particulièrement sur les pistes d'optimisations possible dans le contexte dans lequel je me trouve.
J'ai une activité LMNP depuis maintenant 2 ans (avec 2 biens, dont un (ancienne RP) qui a été vendu au cours de la deuxième année - mi 2024).
J'ai acheté un appartement en VEFA qui va m'être livré d'ici la fin du mois. Cet achat était initialement prévu pour une future RP, mais un changement de projet de vie est arrivé. Je suis dans l'impossibilité de revendre ce bien à cause d'une clause anti spéculative (mairie de Paris). La clause anti spéculative prendre fin en novembre 2027. Je vais donc devoir le mettre en location meublée pendant ces deux ans et demi, et voir pour le vendre à partir de novembre 2027.
Comme vous pouvez vous en douter, la réintégration des amortissements dans le calcul de la PV fut une très mauvaise nouvelle pour moi.
Après cette présentation du contexte global, voici les détails un peu plus chiffrés.
Appartement T4 de 80m² dans Paris (75013).
Signature du contrat de réservation fin 2019. Prix d'achat : 845K (prix de 2019) + 15K notaire
Signature chez le notaire en 2022. Prix de vente en 2022 par le promoteur : 1M30K (avec 2% de frais de notaire).
Prix de vente en 2025 par le promoteur : 935k (avec 2% de frais de notaire). Tous les appartements similaires au mien sont à présent vendus.
Credit immobilier : 640K avec une mensualité de 2.5K dont 950€ interets.
Interets intercalaires : 18K.
Revenus locatifs annuels estimés : 30K.
Je ne sais pas ce que l'avenir réserve mais aujourd'hui j'envisage de revendre ce bien des la fin de la clause anti spéculative, soit novembre 2027 (soit entre 24 et 30 mois de location).
Quelles sont les solutions qui se proposent à moi pour limiter l'impact de la réintégration des amortissements dans le calcul de la PV ?
- Amortir sur une durée très longue ? 35 ans ? afin d'avoir des montants d'amortissements moins élevés ?
- Mettre les frais de notaire (15K) en charge et non en amortissement ?
- Profiter du fait que j'ai des charges conséquentes en stock (18K interets intercalaires et déficit de 5K de mon activité LMNP actuelle) et à venir (11.4K d'interets de credits) ...
Que se passe t il si l'activité LMNP présente un déficit important au moment de la revente ? Comment cela se passe t il si la revente a lieu avant la déclaration fiscale de l'année suivante ? Les amortissement annoncés dans la liasse fiscales sont ils forcément réintégrés sans regard sur le déficit qu'ils peuvent engendrés ?
J'espère que la présentation de ma problématique reste compréhensible, vu que je suis loin d'etre un expert LMNP.
Bonjour,
Il s'agit du sujet brulant de l'année 2025 en LMNP.
- Dans votre cas (achat en VEFA), l'amortissement sera de (très) longue durée. La durée moyenne sera d'au moins 35 ans (dont gros oeuvre 80 ans, ....).
- Cela mérite une simulation, le passage en charges des frais d'acquisition peut être un coup d'épée dans l'eau. L'outil vous permet de simuler ce type de scénarios.
- Par nature (règle en LMNP) les amortissements sont toujours déduits en dernier et leur contribution ne doit pas générer de déficit. En gros on l'amortissement n'est utilisé que si votre exercice aurait été bénéficiaire en son absence et dans la limite d'un exercice non déficitaire.
Les déficits reportables n'ont pas d'impact au moment de la revente. Seuls les amortissements déduits entre en compte pour le calcul de la plus value.
Attention à distinguer les amortissements générés (dotation aux amortissements) , les amortissements déduits et les amortissements reportés (la différence des deux).
Bonne journée,