Location saisonniere et prorata
Bonjour,
Dans le cas de location saisonnière, le bien n'est pas continuellement loué.
J'ai vu qu'il faut proratiser les charges et les taxes en fonction du nombre de jours de location.
Mais qu'en est-il pour les travaux de rénovation (peintures, cuisine....) ?
peut on les déduire intégralement, ou seront-ils proratisés dans votre outil ?
Exemple : changement de cuisine 10000 €
amortissement sur 10 ans, soit 1000 € /an
mais bien loué en saison 3 mois.
On amortit 1000 €/an quand même ? ou 1000 x 3/12 ?
merci !
Bonjour,
Pour les locations saisonnières, il faut prendre en compte le nombre de jours où le bien a été proposé à la location (différent du nombre de journées de location effectives).
Les éléments dits mixtes (amortissements, intérêts d'emprunts, charges non spécifiques à la mise en location ...) sont proratisés par rapport à ce nombre de jours.
Certaines charges spécifiques à la mise en location (frais plateformes, frais ménage ...) ne sont pas proratisées.
L'outil spécifique aux locations saisonnières prend en compte l'ensemble de ces éléments pour calculer les déclarations :
Le nombre de jours de location doit être renseigné chaque année pour chaque bien au niveau de l'onglet "Loyer_Charges".
Bonne journée,
Fichiers téléversés :- Vous devez vous connecter pour avoir accès aux fichiers mis en ligne (uploadés).
Ah ok, je n'avais pas vu cet outil spécifique pour les locations saisonnières.....
Par contre, vous écrivez : "Pour les locations saisonnières, il faut prendre en compte le nombre de jours où le bien a été proposé à la location (différent du nombre de journées de location effectives)."
En clair dans cet exemple :
Je propose à la location un appartement à la mer toute l'année SAUF au mois d'août, où je l'occupe personnellement.
peut on mettre en charge un prorata de 11/12èmes, même si l'appartement n'est pas loué pendant les 11 mois où il est disponible à la location ?
Merci encore
Cette distinction est importante, car sauf erreur de ma part, la location touristique saisonnière n'est autorisée que 120 jours par an (et une proposition de loi souhaite passer de 120 jours à 90 jours maximum.....).
Donc, le prorata est-il autorisé que dans la proportion de 90/365 ?
Bonjour,
La limitation du nombre de jours ne s'applique qu'aux résidences principales et aux résidences secondaires dans certaines villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nice,Marseille, Toulouse, Montpellier, Nantes, Strasbourg, Cannes, Annecy, La Rochelle, Aix-en-Provence, Biarritz, Colmar ....
Vous occupez votre résidence secondaire 1 mois dans l'année et le reste du temps elle est sur Airbnb, alors le prorata est de 11/12 eme (même si louée seulement 80 jours).
Bonne journée,
Oui mais….
Si j’achète un bien le 1er juillet, je dois faire des travaux de rénovation, puis le meubler..
ce qui fait qu’il n’est pas loué et que je ne peux même pas le proposer à la location avant le 1er janvier prochain….
est ce que je peux quand même passer des charges et des amortissements l’année de l’achat ?
Bonjour,
Les immobilisations s'enregistrent dès la date de création de l'activite, sachant que les amortissements associés ne sont générés qu'à partir du jour où le bien est mis à la location.
Les charges, peuvent être comptabilisées dès la date de création de l'activité.
Si vous n'habitez pas le bien ET que vous ne le louez pas en location nue entre la date d'achat et la date de mise en location, il n'y a aucun problème.
Bonne journée
Et votre outil location saisonnière gère cela ?
merci pour vos réponses….
Bonjour,
Pour être précis, il ne s'agit pas d'une spécificité de la location saisonnière : les locations longues durées fonctionnent de la même façon. De même pour les résidences secondaires ou principales les spécificités concernent les durées pendant lesquelles le bien est occupé par son propriétaire (par exemple vacances d'été) pour faire un prorata sur la durée dédiée à la location.
Les outils lmnp.blog prennent en compte ces contraintes et en particulier les dates de création d'activité et de mise en location pour démarrer la comptabilisation des amortissements au bon moment.
Bonne journée
Merci beaucoup pour ces précisions.
Toutefois, une chose m’étonne :
vous dites que la déduction des charges generales et amortissements se fait au prorata de la durée de mise en location.
etes vous certain que ce prorata ne se fait pas en fonction du nombre de jours effectivement loués ?
existe t il un texte ou une jurisprudence ?
merci encore
Bonjour,
Il convient de distinguer :
- La période de non-location, c’est-à-dire une période pendant laquelle le bien est proposé à la location saisonnière, mais que le bien reste inoccupé ;
- La période d’occupation personnelle et gracieuse qui correspond à une occupation par le propriétaire, sa famille ou ses proches et ce, à titre gracieux.
Pendant la période de non-location, les charges restent quoi qu’il arrive déductibles. En revanche, pendant la période d’occupation personnelle et gracieuse deux solutions sont possibles :
- Les charges sont déductibles mais il convient d’intégrer dans les produits l’avantage en nature (= ajouter un loyer fictif pour l'occupation par le propriétaire);
- Les charges ne sont pas déductibles et aucun avantage en nature n’a à être intégré dans les produits (= pris en compte en appliquant un prorata temporis).
Plusieurs sources dont un des plus récents, l'arrêt de la Cour Administrative d'Appel (CAA) de Marseille, 3ème chambre, du 11 juillet 2024, n° 19MA01658 :
https://excen.notaires.fr/2024/10/07/calcul-du-resultat-en-cas-de-location-partielle/
Bonne journée
Oui, je connais cette décision, sauf que dans le cas en question, il s'agissait de la résidence principale du propriétaire.
Et c'est pour cela que la Cour a estimé qu'en dehors des locations effectives, le bien était occupé par son propriétaire. Quand on occupe les lieux, il est difficile de prétendre qu'on peut en partir du jour au lendemain pour laisser place à un locataire....
La situation est différente concernant une maison de vacances, car en dehors de la location saisonnière, on peut considérer le bien comme inoccupé, et prêt à accueillir des locataires en courte durée....
Pour autant, peut on déduire de l'eau et de l'électricité alors que le bien est non loué ? Je m'interroge...
Bonne journée et merci de vos échanges.
Bonjour,
Cet arrêt adresse en effet le cas d'une résidence principale mais il rappelle la doctrine concernant le principe de proratisation des charges excluant celles afférentes aux périodes d’occupation par le propriétaire.
Pour les résidences secondaires, la proratisation exclut les périodes d'occupation, ainsi que celles où le bien n'est pas ouvert à la location car réputées réservées à un possible usage personnel.
La doctrine précise ainsi les exclusions et pas les inclusions.
Pour effectuer le calcul de prorata, un comptable demandera les périodes où le bien est réservé à votre usage et pas celles où le bien a été loué.
Deux stratégies sont possibles pour la prise en compte de l'usage personnel :
- la déduction des charges (par le prorata) pendant la période d'occupation en conservant tous les loyers encaissés
- l'ajout d'un loyer fictif correspondant à l'usage personnel en conservant l'ensemble des charges du bien
Bonne journée,