LMNP Réel sans amortissement travaux
Bonjour à tous, nouveau sur le forum je suis à la recherche de quelques réponse pour démarrer l'activité.
Il s'agit d'un bien de la valeur de 350K qui a besoin d'une rénovation assez lourde pur environ 120K. Je prévois d'en faire ma résidence secondaire et de la louer en meublé de tourisme quand je ne suis pas la pour disons 8K de revenues / an et des charges d'exploitations de 2K/an. Je pensais faire du LNMP au réel mais avec l'Art 84 de la loi des finances 2025 (réintégration des amortissements dans le calcul de la PV) cela semble beaucoup moins intéressant en particulier pour une revente sous 10 ans (mon objectif). Les différentes simulations me permettent d'amortir 15K/an selon les hypothèses (valeur du terrain, vétusté des éléments...) ce qui est largement trop élevé pour effacer les 6K/an des revenues nettes. Par contre l'amortissement consommé sur 10 ans (150K) va être entièrement intégré dans le calcul de la PV avec des pertes vs le micro BIC de quelques dizaines de milliers d'euros.
En navigant d'un site à l'autre j'ai cru comprendre que j'ai 2 options pour réduire l'amortissement au besoin réel et donc minimiser la fiscalité sur la PV
- Ne pas comptabiliser les travaux (120K) et ramener l'amortissement à des valeurs plus bas, vers le 8K. Les factures serviront le jour de la vente à justifier un prix du bien plus élevé pur le calcul de la PV (PV=Prix de vente - ((prix achat-amortissements)+travaux)
- Amortir au prorata de la disponibilité du bien en location, c.à.d. enlever de l'amortissement les périodes de mon utilisation personnelle
Des commentaires, des conseils? Merci d'avance