LMNP ou location nue en 2025 pour un nouveau bien ? (réforme en vigueur)
Bonjour à tous,
Nous sommes un couple en indivision (ni marié, ni pacsé) avec 1 enfant à charge, et nous nous interrogeons sur le bon choix fiscal à faire pour un nouvel investissement locatif dans le contexte actuel.
Notre situation :
Revenu fiscal de référence : 55 000 €
Tranche marginale d’imposition : 11 %
Propriétaires de notre résidence principale
Un appartement loué 715 €/mois en location nue
Un bien loué en LMNP réel (620 €/mois)
Le projet :
Achat d’un nouveau bien à 41 000 €
Travaux réalisés : 7 000 € (amortissables)
Loyer prévu : 650 €/mois
Crédit sur 20 ans : 245 €/mois
Cashflow estimé : +300 €/mois
Contexte fiscal :
La réforme 2025 est désormais votée : en LMNP réel, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente, ce qui modifie considérablement la stratégie.
Notre question :
Pour ce nouveau bien, est-il encore plus intéressant de le passer en LMNP réel malgré la fiscalité de revente ?
Ou bien vaut-il mieux rester sur un régime location nue pour réduire l’impact de la réforme à long terme ?
Notre objectif : maximiser le cashflow sur 15–20 ans, tout en gardant une stratégie patrimoniale cohérente (anticiper revente ou transmission future à notre enfant).
Merci beaucoup à tous pour vos retours d'expérience ou conseil.