calcul de la plus value à la revente
Bonjour,
Avec la nouvelle loi, pour le calcul de la plus value au moment de la revente, a-t-on le droit de rehausser le prix de revient (achat) de l’appartement des 7,5% de frais d’acquisition forfaitaire si on a passé au démarrage de l’activité les frais de notaires en charges (déficit reportable) ou est ce incompatible?
Même question pour les travaux, a-t-on le droit de rehausser le prix de revient (achat) de l’appartement des 15% de travaux forfaitaire si on a passé au démarrage de l’activité un montant identique de travaux en amortissements et qu’ils sont totalement amortis au moment de la revente ou est ce incompatible?
Si j’achète un bien 200k que je revends 245k 5 ans plus tard après avoir encaissé 55k de loyers cumulés et amorti 30k (bien, travaux et meubles) et déduit 25k de charges (frais de notaire+taxes et assurances+charges copro), est ce que ca veut dire que j’aurais à payer (245-200-30 forfait travaux-15 forfait frais acquisitions +30k amortissements)=30 x 0,362 =10,8k d’impot sur la plus value? Ou n’est il pas possible d’appliquer le forfait des frais d’acquisition de 7,5% à partir du moment où les frais de notaire ont été passés en charges (déficit) ? auquel cas ca ferait 45 x 0,362=16,29k d’impot sur la plus value.
Confirmez vous qu’en Micro Bic il n’y aurait pas de plus value (245-200-30 forfait travaux-15 frais acquisition) et donc pas d’impot sur la plus value , mais en revanche à payer l’impot forfaitaire sur les loyers après abattement de 50% ? soit pour une tranche d’impot à 30% avec les cotisations sociales : (0,3 + 0,172) x 0,5 x 55 k=12,98k
Etes vous surs sinon qu'il faille réintégrer les amortissements des meubles à la plus value? Ca me parait curieux d'un coté de les ajouter comme immobilisations et de l'autre de ne pas les ajouter au calcul du prix de revient du bien . Ca voudrait dire qu'un bien acheté 200 avec 10 de meubles qui donc au total a couté 210 une fois entièrement amorti ne vaudrait une somme négative -10
Bonne journée
Bonjour,
Le calcul de la plus value en lmnp n'a qu'une particularité par rapport au calcul classique de la plus value : la prise en compte des amortissements déduits au cours de l'activité.
Dans les amortissements que votre activité génère chaque année, il faut distinguer la part de ceux-ci qui sont utilisés pour baisser votre bénéfice jusqu'à le rendre nul (appelés amortissements déduis) et ceux qui ne sont pas utilisés et reportés pour le futur (amortissements excédentaires).
Au moment de la revente la somme des amortissements déduits est soustraite de la valeur d'achat du bien, ce qui augmente par conséquent la plus value.
Le calcul au final est le suivant :
Plus value = Prix de vente - (Prix d'achat + Notaire + Travaux - Amortissements déduits)
Notaire : Frais enregistrée dans l'acte notarié au moment de l'achat
Travaux : Somme des travaux d'agrandissement avec un minimum de 15% de la valeur au delà de 5 ans de détention
Pour simuler la plus value utilisez le site de l'ANIL en déduisant au prix d'achat les amortissements déduits :
https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/plus-value/
Bonne journée
Merci beaucoup pour votre réponse claire et précise. Et pour votre formidable forum qui nous aide beaucoup 🙂 Très bonne journée