Amortissement lmnp
Bonjour,
J'ai cru comprendre qu'avec la nouvelle loi finance les amortissements réalisés compteront dans le calcul de la plus value.
Pour les travaux également ? Si je fais 50k de travaux que je déduis sur plusieurs années cela aura une incidence de 50k sur ma plus value ?
Merci.
Bonjour,
L'amortissement des travaux est tout aussi concerné que l'amortissement du bien.
Bonne journée,
Il faut en déduire je pense, qu’il faut passer en charges tout ce qui est possible.
je pense en particulier aux frais de notaire…
ou garder le bien au moins 22 ans pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus value, et à condition que la Loi ne change pas d’ici là…
Bonjour, connaissez vous la date de l'application de ce texte de loi, sera t il rétro actif au 1er janvier 2025 ?
Egalement, il était prévu de monter le seuil de 23000€ à 30000€ du passage en statut LMP, est ce toujours d'actualité ?
Merci pour vos éclaircissements.
Les travaux effectué à lors de l'achat du bien pour la remise en état peuvent ils être passé en charges ?
Bonjour,
Toutes les dépenses (sans exception) dont le montant dépasse 600 Euros doivent être amorties.
Bonne journée,
Bonjour,
Est ce qu'il est obligatoire de les amortir ou c'est un choix possible dès que l'on franchit 600 euros ? Pour ma part, j'ai acheté environ 5000 euros de meubles que je pensais mettre en amortissement mais compte tenu de la nouvelle loi, n'est il pas judicieux de les passer en charges ? Est ce que le montant viendra gonfler la plus value de mon logement même si lors de sa revente ces meubles seront déjà depuis bien longtemps à la déchetterie ?
Merci de vos lumières. Bonne journée.
Bonjour,
Si les montants dépassent 600 Euros, vous n'aurez pas le choix : ils devront être immobilisés et donc amortis.
Bonne journée
Merci. Et dans ces 2 situations :
- j'ai une facture avec plusieurs articles à moins de 600 mais dont la somme fait plus de 600. Puis je les prendre un par un en charge ? (exemple, ma facture de meubles ou d'électro)
- j'ai plusieurs factures d'enseignes différentes chacune de moins de 600, puis les garder en charge tel quel ou suis je obligé de les regrouper par composantes (ex : 5 electroménagers à regrouper) ?
Merci d'avance.
Bonjour,
Pour être complet, quatre règles à prendre en compte :
- les dépenses d'acquisition des premiers meubles "meublants" (lors de la première mise en location) sont obligatoirement amorties, et ce même si leur montant est inférieur à 600 Euros
- s'il ne s'agit pas des premiers meubles "meublants", l'ensemble des dépenses unitaires dont le montant est inférieur à 600 Euros peuvent être déduites immédiatement en charges
- l'ensemble des dépenses unitaires dont le montant est supérieur à 600 Euros sont obligatoirement amorties
- les éléments à amortir peuvent être regroupés par destination avec une même durée (par exemple toutes les dépenses pour une rénovation de cuisine allant du tube de silicone jusqu'aux meubles de la cuisine)
Bonne journée,
Donc, une possible solution :
En général, lors d'un achat, le notaire indique dans l'acte authentique une valeur le mobilier existant.
Donc, on pourrait, je suppose, dire que les nouveaux meubles remplacent les existants, et dans ce cas, si la valeur unitaire est inférieure à 600 €, on peut les passer en charges ?
Par ailleurs, dans votre réponse en point 4. vous indiquez que les éléments à amortir peuvent être regroupés par destination. Peuvent ou doivent ? Exemple : pour une cuisine, l'achat d'electromenager : la table de cuisson vaut moins de 600 €, pareil pour le four, pareil pour le lave vaisselle.
On peut les passer individuellement en charges? ou on doit les amortir en tenant compte du fait que, même si la valeur unitaire est faible, ils participent tous de la même destination : la cuisine....?
Bonjour,
Tous les meubles achetés avant la première mise en location constituent les premiers éléments meublants même s'ils remplacent des biens existants.
Par rapport au point 4, il ne s'agit pas d'une obligation, mais d'une possibilité pour limiter le nombre de lignes d'immobilisations à gérer.
Bonne journée,
Pour le point 4 , ma question était : dans cette situation où chaque électroménager vaut moins de 600 €, peut-on les passer en charges, ou doit on tout regrouper et les passer en amortissement, du fait qu'il s'agit d'une même destination : la cuisine....
Bonjour,
Si j'ai bien compris, tous les amortissements utilisés devront être réintégrés, quelque soit leur origine (immobilière, mobilière, rénovations en cours de vie, etc.).
Donc, puisqu'on nous demande d'intégrer les amortissements du mobilier et des travaux pour le calcul de la plus-value, est-ce qu'on peut aussi intégrer le prix d'achat des meubles et les travaux au prix d'achat de l'immeuble ?
Bonjour Softail,
S'il s'agit des premiers meublants avant la première location, aucune ambiguïté : tout doit être passé en immobilisation.
Plaçons nous maintenant dans le cas où l'activité a démarré. La règle du seuil de 600 Euros s'applique individuellement (par dépense/facture), mais si ces factures forment un tout indissociable et que leur somme dépasse 600 Euros alors elles devront être immobilisées.
Par exemple pour une cuisine, les éléments meubles, plan de travail, évier, crédence, hotte, plaque de cuisson etc. forment un tout indissociable destiné à équiper durablement le bien, alors l'ensemble des ces achats qui dépasse 600 Euros doit être immobilisé et amorti. Tenter de la passer en charges via des factures éclatées pourrait être requalifié en cas de contrôle.
Bonne journée
Bonjour Fabian,
Voici un extrait du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 :
Conformément au 4° du II de l'article 150 VB du CGI, Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :
- soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
- soit forfaitairement, pour un montant 15% du prix d'acquisition, à la condition que le contribuable cède l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
110 Il est rappelé que le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
Les travaux peuvent être ajoutés au prix d'acquisition du bien (et donc réduire la plus-value imposable) s'ils remplissent les conditions suivantes :
- Nature des travaux : Travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration du bien.
Exemples : extension, création d’une véranda, piscine, rénovation complète d’une cuisine ou salle de bain, mise aux normes (électricité, isolation).
Non déductibles : travaux d’entretien, de réparation ou de décoration comme par exemple peinture, changement de robinetterie. - Les doivent être réalisés par une entreprise (facture à l’appui).
Les travaux réalisés par soi-même ne sont pas pris en compte (même pour les achats de matériel).
Si le bien est détenu plus de 5 ans, il est possible d'appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition pour les travaux, même en l'absence de factures.
Bonne journée,
Bonjour,
Merci pour cette réponse détaillée. Mais qu'en est-il pour les meubles qu'on a amortis ?
Voici 2 exemples simplifiés qui devraient conduire au même résutat:
- Achat pour 200k, 10k de travaux, 10k d'amortissements (des travaux), vente au prix de 200k.
=> PV à déclarer = 0. C'est logique puisque que la MV réelle (200k-210k) et l'avantage de 10k procuré par les amortissements se neutralisent. - Achat pour 200k, 10k de meubles, 10k d'amortissements (des meubles), vente au prix de 200k.
=> PV à déclarer = 0 ou 10k ?
Logiquement 0 euro, pour les mêmes raisons que le 1er exemple. (Les meubles n'ayant pas pu être revendus, ils apportent une MV à l'investissement, mais c'est compensé par les amortissements).
Mais si vous me répondez 10k, cela voudrait dire que les meubles sont beaucoup plus lourdement taxés que les autres immobilisations
Formulé autrement: y a-t-il une base légale pour soustraire du prix d'acquisition des amortissments qui ne se rapportent pas à l'acquisition ? Je comprend le principe de la réintégration, mais uniquement lorsque ces amortissments concernent l'acquisition.
Bonjour,
Les 2 sujets ne sont pas liés :
- Vous pouvez prendre en compte certains travaux qui augmenteront le prix d'achat de votre bien (pas spécifique au LMNP). Mais ceux-ci doivent être de type Travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration du bien, ce qui exclut les meubles "classiques", par contre une cuisine achetée et installée par un professionnel répond au critère amélioration du bien.
- Les amortissements effectivement déduits quelle que soit leur nature (bien immobilier, acquisition, meubles, cuisine ....) doivent être soustraits du prix d'achat (spécifique au LMNP). En effet les amortissements déduits vous ont tous permis de réduire votre imposition.
Voici 2 exemples simplifiés qui devraient conduire au même résutat:
- Achat pour 200k, 10k de travaux, 10k d'amortissements (des travaux), vente au prix de 200k.
=> PV à déclarer = 0. C'est logique puisque que la MV réelle (200k-210k) et l'avantage de 10k procuré par les amortissements se neutralisent.Oui, si ces 10 K répondent au critère "Travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration du bien"
- Achat pour 200k, 10k de meubles, 10k d'amortissements (des meubles), vente au prix de 200k.
=> PV à déclarer = 0 ou 10k ?
Logiquement 0 euro, pour les mêmes raisons que le 1er exemple. (Les meubles n'ayant pas pu être revendus, ils apportent une MV à l'investissement, mais c'est compensé par les amortissements).
Mais si vous me répondez 10k, cela voudrait dire que les meubles sont beaucoup plus lourdement taxés que les autres immobilisationsPV à déclarer 10 K car les meubles ne répondent pas au critère "Travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration du bien", ils ne sont donc pas ajoutés à la valeur du bien.
Bonne journée
Citation de LMNP Blog le 16 février 2025, 12 h 44 minBonjour Fabian,
Voici un extrait du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 :
Conformément au 4° du II de l'article 150 VB du CGI, Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :
- soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
- soit forfaitairement, pour un montant 15% du prix d'acquisition, à la condition que le contribuable cède l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
110 Il est rappelé que le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
Les travaux peuvent être ajoutés au prix d'acquisition du bien (et donc réduire la plus-value imposable) s'ils remplissent les conditions suivantes :
- Nature des travaux : Travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration du bien.
Exemples : extension, création d’une véranda, piscine, rénovation complète d’une cuisine ou salle de bain, mise aux normes (électricité, isolation).
Non déductibles : travaux d’entretien, de réparation ou de décoration comme par exemple peinture, changement de robinetterie.- Les doivent être réalisés par une entreprise (facture à l’appui).
Les travaux réalisés par soi-même ne sont pas pris en compte (même pour les achats de matériel).Si le bien est détenu plus de 5 ans, il est possible d'appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition pour les travaux, même en l'absence de factures.
Bonne journée,
Vos réponses sont toujours aussi intéressantes et argumentées ! Encore merci.
Je me permets d'intervenir sur ce point spécifique. Dans ce cas précis, quelle est la procédure à suivre pour intégrer ces travaux au prix d'acquisition du bien? Est-ce dans la première déclaration, ou au moment de la vente? Merci beaucoup (Dans mon cas il s'agit de la pose de nouvelles menuiseries/fenetres par un professionnel
Bonjour,
C'est au moment de la vente que ces travaux seront intégrés au prix de vente.
En attendant, conservez simplement les factures pour les remettre au notaire le jour où vous revendrez.
Bonne journée
Bonjour,
Se peut-il dans ces conditions que le micro BIC devienne plus intéressant que le régime au réel? Aucun amortissement ne s'ajoute au montant de la plus-value dans le cas du Micro BIC ou si?
Bonne journée
re bonjour,
Peut on passer les frais de notaires en charges et créer ainsi un déficit reportable sur 10 ans?
Merci
Bonjour Emma,
Je vous invite à lire l'article sur ce site "Guide pour optimiser les Frais de notaire en LMNP : Faut-il les Amortir ou les Passer en Charge Immédiate ?". Il est très intéressant et détaille bien ce qui est possible concernant les frais de notaire.
Bonjour,
Merci, j'ai eu ma réponse.
Concernant les travaux, j'ai lu qu'en cas de revente du bien après 5 ans, il était possible de majorer le prix d'achat de 15% du prix d'achat du bien au titre des travaux de réfection et ce sans avoir à produire de factures de travaux. Cela suppose en revanche si j'ai bien compris de ne pas déclarer de travaux à amortir au bilan, est ce que vous confirmez? Y a t il d'autres conditions à respecter pour que cela soit applicable?
Autre question, j'ai cru comprendre que les revenus issus de la location de mon habitation principale en airbnb devaient être déclaré dans les BIC. Est ce que réciproquement j'ai le droit de passer mes travaux de ravalement et de charges de copropriétés de mon habitation principale en charges déductibles de mon activité lmnp ou pas? J'imagine que ce n'est pas légal si le bien n'est pas inscrit à l'actif du bilan, vous confirmez?
merci de votre aide
Bonjour
Le "forfait" de 15% ne vous empêche pas d'amortir des travaux
Il faut le voir comme le seuil bas des travaux qui peuvent etre considérés pour le calcul de la plus value. Si vous arrivez à 20% de travaux avec des factures ils seront pris en compte pour le calcul. Si vous avez 10% de travaux, ce sera le forfait de 15% qui sera appliqué.
Concernant votre résidence principale, sauf à louer une partie de celle-ci et vous réserver un usage exclusif du reste de celle-ci. Il ne vous ai pas possible d'amortir votre résidence principale ni prendre en compte des charges en dehors de celles spécifiques à la location.
Le cas de la résidence principale est particulier et n'a rien a voir avec une résidence secondaire mise en location.
Bonne journée
Bonjour
Je découvre avec effroi la loi de mars 2025, car je loue très peu mon logement et les recettes générées sont inférieures à l amortissement de mon appartement...
-si je ne déclarais pas d amortissement les années à venir, mon résultat serait quand même à 0 alors je ne comprends plus la nécessité d amortir dans mon cas... Est ce obligatoire d indiquer un amortissement dans mon cas? cela me.ferait payer une plus value à la revente sans avoir bénéficié d avantage fiscal sur l amortissement.
- problème des travaux: je paie une provision sur travaux de copropriété tous les trimestres jusqu en 2029 ! Puis je déduire ces travaux avec mes charges de copropriété ? Chaque trimestre la provision est inférieure à 600€ mais annuellement c est supérieur...
Je pense arrêter de louer mon bien dès 2026 car en cas de revente je serai perdant malheureusement. Le gouvernement a t il réfléchi à la pénurie potentielle de logements à la location en station de ski suite à cette réforme (de nombreux propriétaires louent seulement quelques semaines et ont des amortissements supérieurs à leurs recettes étant donné les prix d acquisition très élevés)
Merci pour vos avis et réponses
Bonjour Nenett,
Même si l'on ne connait pas encore de façon très précise les modalités détaillées de cette nouvelle façon de calculer la plus-value en cas de revente, il est à peu près sûr que les amortissements non pris en compte dans le résultat fiscal ne seront pas réintégrés.
Bonsoir,
Pour revenir à la question de Fabian et reprendre son exemple à savoir un bien acheté 200K avec par ex 17K de frais de notaire passés en charges, 10K de travaux passés en amortissement et entièrement amortis au moment de la vente, et 10k de meubles entièrement amortis lors de la vente, est ce que vous calculeriez le prix de revient du bien pour le calcul la plus value comme suit:
200k +17k frais de notaire passés en charges + (10k travaux-10k amortissement travaux)-10k amortissement de meubles+(15%x200 -10k de travaux déjà amortis) = 227k comme base de prix de revient retenu par le fisc ou je me trompe de calcul?
Est ce que si je ne déclare pas de travaux ni de meubles à amortir du tout ca donnerait ca au moment de la revente:
200k+17k notaire + 15%x200 = 247K comme base de prix de revient
merci de votre aide