Amortissement des frais d’acquisition
Bonjour,
Nous achetons un appartement en décembre 2025. Des travaux seront nécessaires et le bien ne sera mis en location qu’en 2026.
Je souhaiterais savoir si je suis tenu d’effectuer la déclaration auprès de l’INPI dès la date d’acquisition du bien (décembre 2025). Cette démarche impliquerait de faire appel à un comptable pour une liasse fiscale pour l’exercice 2025, alors même que le logement ne sera ni loué ni occupé sur cette période.
ou
Existe-t-il une tolérance ou une possibilité de décaler cette déclaration à 2026, compte tenu du fait que l’achat intervient en toute fin d’année et que la location débutera uniquement en 2026 ? L’objectif serait alors de rattacher les frais d’acquisition et les obligations déclaratives à l’exercice 2026, au moment de la mise en location effective du bien.
J’ai contacté plusieurs experts-comptables, mais les réponses obtenues sont contradictoires, d’où ma demande de clarification.
Bonjour,
La prise en compte des frais d'acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais d'agence, etc.) dépend strictement de la date de début d'activité (déclarée à l'inpi).
Pour déduire ou amortir ces frais, le début d'activité doit être concomitant à l'acquisition du bien, c'est-à-dire en décembre 2025 dans votre cas.
Si vous reportez la déclaration de début d'activité à 2026, les frais d'acquisition de 2025 ne pourront pas être déduits ni amortis dans l'activité LMNP. Ils seront considérés comme antérieurs au démarrage de l'activité et perdus fiscalement pour cet investissement.
Il n'existe pas de tolérance officielle spécifique pour un achat en fin d'année. Les textes (BOFiP et doctrine fiscale) sont stricts : les frais doivent être engagés à partir du début d'activité pour être éligibles.
Autre point à prendre en compte, le régime LMNP pourrait évoluer pour les nouveaux loueurs. Il pourrait être sage de déclarer de déclarer votre début d'activité en 2025 pour échapper à une éventuelle réforme.
Si votre inquiétude concerne les frais comptables pour une année où votre résultat sera nul, vous pouvez effectuer votre déclaration seul en utilisant un outil adapté comme celui de lmnp.blog.
Bonne journée
Bonjour,
Il existe peut-être une autre option à creuser : si on en fait la demande, le tout 1er exercice comptable peut avoir une durée supérieure à 12 mois. (Mais doit être inférieure à 24 mois).
Si je ne me trompe pas, ça aurait l'avantage de pouvoir déduire les charges et revenus de décembre 2025 et 2026 sur le même exercice que les 1ers revenus.
A voir si le comptable est d'accord et s'il accepte d'adapter ses tarifs en conséquence.