Achat VEFA, début d'amortissement et 1er bilan bien non livré
Bonjour,
Mon conjoint et moi avons acheté un premier appartement en VEFA en 2022, il a été terminé en avril 2025 et est loué depuis mai (le temps de meubler, poser la cuisine etc). Avec la nouvelle loi réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value, nous souhaitions passer les frais d'acquisition en charges plutôt que les amortir.
Nous ne savions pas, de bonne foi, qu'il fallait pour cela avoir déclaré notre début d'activité dès 2022. Suite à des conseils, nous avons déclaré notre activité en indiquant juillet 2022 comme date de début de l'activité (date notaire) avec un courrier explicatif. Cela a été validé, nous avons désormais accès à notre compte impots pro et "pouvons" (entendez "devons rapidement") déposer nos déclarations pour 2023 (pour 2022), 2024 (pour 2023) et 2025 (pour 2024).
Je voulais juste avoir un avis s'il vous plaît, pour les déclarations de ces 3 années, le bien n'étant pas encore livré, les immobilisations et amortissements seront à 0 n'est ce pas ?
Ce qui m'amène à mon premier bilan (2033 A-SD), l'actif étant à 0, il en va de même pour le passif. Dans la partie I je dois indiquer des sommes pour le capital social (120) et le résultat (136) ; dans la partie III je dois indiquer mon prêt immobilier qui lui a commencé en 2022 avec les intérêts intercalaires dans la case emprunts et dettes (156).
Admettons que mon prêt est à 200.000€, mon résultat à -20.000€. Est ce correct d'écrire que le capital social est égal à -180.000€ ? (200.000-20.000€). Ou alors, est ce que mon capital social doit être égal à -(résultat) et je laisse les dettes à 0 en considérant que la totalité du crédit ne sera débloqué qu'à la date de livraison du bien ?
Merci d'avance!
Bonjour,
Pour les VEFA il est toléré de faire sa première déclaration l'année de remise des clés ET de prendre en compte cette année là les frais d'acquisition (en charges ou en amortissements).
Le choix charges ou amortissement pour les frais d'acquisition doit être regardé de près.
1) Le passage en Charges génère une grande quantité de déficit reportable la première année, mais celui-ci est perdu au bout de 10 ans si votre activité n'a pas été bénéficiaire dans l'intervalle.
=> En conclusion passer en Charges une activité par nature fiscalement déficitaire c'est perdre les frais d'acquisition.
2) Si vous effectuez le choix passage en Charges en 2022 vous perdez immédiatement 3 années de report de déficit. Par rapport à ce que nous mentionnons au dessus, il ne vous reste plus que 7 ans pour les utiliser.
==> Le passage en amortissement est souvent plus intéressant que le passage en Charges et vous permet d'échapper à l’impôt plus longtemps.
Notre outil en plus de simuler les liasses vous permet d'effectuer le meilleur choix entre passage en amortissement et passage en charges.
Bonne journée
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse!
Je pensais que les charges ne pouvaient être déclarées que l'année où elles avaient été payées d'où le souhait de déclarer dès 2022. Vous dites qu'il nous est possible de déclarer nos frais d'acquisition (notaire, agence, courtier, garantie, dossier) en 2025 même si nous les avons payé en 2022 ? Ainsi nous ne "perdrions" que les intérêts intercalaires de 2022 à 2025 c'est bien ça ?
Je vais étudier s'il vaut mieux passer ces frais en charges ou en amortissement, merci beaucoup. Si j'ai bien compris votre réponse et que l'on peut bel et bien déclarer les frais d'acquisition en 2025 cela change pas mal les simulations.
En fonction de la répartition des différents postes pour l'amortissement du bien, nous serons a priori bénéficiaires dès la deuxième année c'est pour cela que j'envisageais de passer les frais en charge. Ils s'élèvent à 18000€ là où nous serions bénéficiaire d'environ 2000€ chaque année, ce qui permettrait d'effacer ces 2000€ pendant 9 ans (seulement si ces frais peuvent être pris en compte en 2025).
Une autre question s'il vous plaît. Si en 2026 nous avons 19000€ de loyers, 9000€ de charge et 8000€ d'amortissement annuel du bien + meubles. Pour les 2000€ restants, il faut "obligatoirement" utiliser d'abord les amortissements restants des années précédentes avant de pouvoir utiliser les charges reportées ? Ou est ce possible de "choisir d'utiliser les charges plutôt que l'amortissement des années précédentes" ?
Merci encore!
Bonne journée
Bonjour,
1. Pour savoir quelle est le meilleur choix de traitement de frais d'acquisition, il convient de faire une simulation de vos résultats locatifs attendus sur 5 ans par exemple. Si vous constatez que vous êtes bénéficiaire dès le départ et surtout à un niveau qui permettra d'absorber un déficit important, alors il vaut mieux de passer les frais d'acquisition en charge, afin de bénéficier de l'économie d'impôt le plus rapidement possible. Attention, toutefois si vous attendez à être déficitaire ou avec un bénéfice dérisoire, alors l'amortissement est plus pertinent, à contrario vous risquez de perdre le report du déficit en question après 10 ans.
Pour voir plus clair, si votre activité va générer 1k de bénéfices annuels alors que vous avez eu pour 20k de frais d'acquisition, il vaux mieux amortir les frais. Par contre, si vous générerez 5k de bénéfices annuels, alors le passage en charge est pertinent, car vous aller absorber rapidement ce déficit. Bien sûr, il faudra faire environ 5k sur 4 année de suite pour ce faire, sans compter qu'il y aura probablement d'autres frais (remise en état après départ locataire, petites réparations, etc). Tout ça pour dire, que ce choix est à faire au cas par cas.
2. La date de début d'activité est à déclarer à la date de signature devant le notaire. Cela permettra de comptabiliser les frais d'intérêt payés sur la période intercalaire. Pour cela il faut faire les déclarations comptables supplémentaires (années de la période intercalaire). Le raccourci est de ne faire que la déclaration comptable de l'année de livraison du bien, mais dans ce cas on renonce aux intérêts d'emprunt payés durant la période intercalaire.
3. Le bien n'étant pas livré, il sera à 0 dans le bilan.
Bonne journée.