Citation de LMNP Blog le 10 février 2025, 14 h 43 min

Bonjour

L'outil lmnp.blog permet de simuler les deux stratégies de prise en compte des frais d'acquisition :

• en charge sur la première année d'activité
• en amortissement en ajoutant les frais d'acquisition à la valeur du bien.

A partir du tableau Données de Simulation, vous pourrez analyser les différents indicateurs dont "Résultat Fiscal LMNP" pour choisir le régime qui correspond le mieux à votre stratégie (en fonction de la durée de conservation du bien en particulier).

Concernant, l'impact sur le prix d'acquisition du bien en moins-value peut s'analyser pour chaque cas à partir des Données de Simulation de l'onglet "Simu_Liasse" en soustrayant la ligne "Amortissement cumulé" et la ligne "Amortissement reportable fin d'exercice". En effet, seuls les amortissements admis en déduction du résultat imposable viennent minorer le prix d'acquisition (ce qui exclut tous ceux qui restent reportés).

Dans l'exemple ci jont par exemple pour un achat effectué en 2023, si vous conservez votre bien :

• 5 ans (vente 2028), la moins value sera de : 21852.27 Euros - 15720.59 Euros = 6131.68 Euros
• 10 ans (vente 2033), la moins value sera de : 41388.77 Euros - 26972.99 Euros = 14415.78 Euros
• 15 ans (vente 2038), la moins value sera de :  52632.80 Euros - 24242.70 Euros = 27960.90 Euros

Bonne journée,

Citation de Ivan B le 19 février 2025, 7 h 09 min

Bonjour.

 

Au lieu de créer un topic, je vais utiliser celui-ci pour centraliser.

 

Concrètement, pour un achat en 2024 (toujours vacant par manque de temps).

Quel est l'impact lors de la revente en pourcentage ? Je n'ai qu'une expérience de la vente de mon bien de résidence. Sans taxes dessus donc.

 

J'ai dû mal à comprendre les différents tableaux d'ici ou textes législatifs trouvés en ligne ou articles .

Et quel sera l'impact, pour un bien acheté en 2025. C'est du coup la pire cata ai j'ai compris. 6% de plus que avant.

À la date de vente ou à l'achat.

Merci encore, j'ai dû mal à synthétiser les informations. J'ai beau essayer, je dois être stupide.

 

Bonne journée !

Citation de Softail le 24 février 2025, 16 h 19 min

Bonjour,

Il me semble que la reflexion doit être différente depuis la promulgation du budget 2025.

En effet, si on passe les frais d'acquisition en charge la 1ere année, le risque est de créer une déficit très important, qui ne peut être reporté que pendant 10 ans. Au bout des 10 ans, si le déficit reporté n'est pas "absorbé" par les loyers, il est définitivement perdu. D'autant plus que lors du report, ce sont les amortissements qui priment, et qui sont déduits avant de pouvoir imputer le déficit des charges en report.

De ce fait, on pourrait penser qu'il vaut mieux amortir les frais de notaire, puisque le déficit en report peut s'effectuer sans limite dans le temps.

Sauf que dans le budget 2025, le gain fiscal obtenu au fil des années par les amortissements, est réintégré dans le calcul de la plus value à la revente......

Autrement dit, le fisc autorise la déduction des frais de notaire, mais récupère cet avantage fiscal lors de la revente !

Et donc, il faut peut être mieux désormais de les passer en charges, quite à ne pas pouvoir les deduire intégralement au bout des 10 ans, mais ce qui est gagné n'est dans ce cas pas repris par le fisc....

Qu'en dites vous ?

Citation de LMNP Blog le 25 février 2025, 0 h 53 min

Bonjour,

Très bonne analyse, il n'existe pas de réponse universelle pour ce choix. Un passage en charge ne sera pas nécessairement gagnant pour tout le monde.

Il faut passer par la case simulation en y intégrant l'horizon de vente considéré. Pour une revente dans 10 ans, le passage en charge sera toujours gagnant, au delà ça se calcule en prenant en compte l'abattement sur la plus value immobilière en fonction du temps à comparer à un basculement en Micro BIC.

Nota : Les frais de notaire sont ajoutés au prix d'achat du bien (comme certains travaux) pour estimer la plus value lors de la revente.

Un simulateur accessible en ligne est à l'étude 🙂

Bonne journée