Achat de mobilier AVANT début d’activité LMNP : déductible / amortissable ou non ?
Bonjour,
Je suis en plein processus d’achat d’un appartement que je vais exploiter en LMNP.
Je signe le compromis le 8 décembre, et l’acte authentique aura lieu environ 2 mois plus tard.
Je voudrais déjà commencer à acheter du mobilier et des équipements (canapé, matelas, électroménager, petit matériel…) pour préparer la future mise en location.
👉 Question 1 :
Est-ce que les achats effectués avant le début d’activité LMNP (avant dépôt du P0i et avant l’acte) peuvent être déduits comme charges ou amortis une fois mon activité LMNP lancée ?
👉 Question 2 :
Pour le mobilier de valeur intermédiaire (ex : canapé 400–600 €), est-ce que je pourrai l’immobiliser et l’amortir même s’il a été acheté avant la date officielle de début d’activité ?
Merci d’avance pour vos retours.
Bonjour,
Vous pouvez amortir les achats effectués avant la signature de l'acte de vente à condition que :
- La dépense soit directement liée au futur logement loué en LMNP
- La dépense soit engagée dans un délai raisonnable avant la date de début d’activité déclarée auprès de l'inpi
- Vous ayez une facture à votre nom et idéalement à l'adresse du bien LMNP
- Le bien n’ait pas été utilisé personnellement ou loué en location nue entre l’achat et la date de début d’activité déclarée auprès de l'inpi
L'ensemble des premiers meublants achetés avant la première mise en location doivent être amortis, même si leur montant est inférieur à 600 Euros.
Bonne journée
Merci beaucoup pour votre retour rapide et super clair !
C’est exactement l’information qu’il me manquait.
Je vais donc procéder comme vous l’indiquez : achats uniquement dédiés au futur logement, factures à mon nom, pas d’usage personnel, et rattachement au premier exercice déclaré à l’INPI.
Très utile aussi la précision sur les “premiers meublants” devant être amortis même en dessous de 600 € : je ne l’avais jamais vu formulé aussi clairement.
Encore merci pour votre aide !
Citation de LMNP Blog le 20 novembre 2025, 17 h 18 minBonjour,
Vous pouvez amortir les achats effectués avant la signature de l'acte de vente à condition que :
- La dépense soit directement liée au futur logement loué en LMNP
- La dépense soit engagée dans un délai raisonnable avant la date de début d’activité déclarée auprès de l'inpi
- Vous ayez une facture à votre nom et idéalement à l'adresse du bien LMNP
- Le bien n’ait pas été utilisé personnellement ou loué en location nue entre l’achat et la date de début d’activité déclarée auprès de l'inpi
L'ensemble des premiers meublants achetés avant la première mise en location doivent être amortis, même si leur montant est inférieur à 600 Euros.
Bonne journée
Bonjour,
Je me permet de réagir à ce message en lien avec ma problématique.
J'ai mis en location un bien qui était ma résidence principale (acheté en 2022), en LMNP avec locataire depuis le 17/10/2025.
- J'ai fait des petits achats (micro-ondes, aspirateur, plats et couverts cuisine, etc) avant la mise en location et la déclaration de mon entreprise => de ce que je comprends, je peux les mettre en amortissement. Plutôt clair.
- Par contre, j'ai fait des améliorations dans mon logement. Par exemple : installation d'une cuisine équipée en 2023. Est-ce que je peux déclarer 70% (environ 3 ans entre l'achat et la mise en location) de la valeur de cette cuisine (4000€) en amortissement (2800€ environ) ?
- De même, j'ai laissé beaucoup de meubles, lave-linge, tv, équipements divers dans cet appartement. Que j'ai estimé avec des impressions écrans Leboncoin. Je peux les passer en amortissement ?
Je me demande cela, car au total, cela représente environ 4500€ selon mes calculs, ça ne me semble pas négligeable 🙂
Merci d'avance,
Greg
Bonjour,
Concernant les petits achats, si ceux ci ont été acheté peu de temps avant le démarrage de l'activité, vous pouvez prendre en compte les factures (en justifiant que l'usage était bien prévu pour l'activité LMNP) et pour ceux donc vous ne disposeriez pas de factures, il est possible de s'appuyer sur des impressions d'écran Leboncoin.
Pour les travaux votre cas n'est pas tout à fait comparable au précédent. Dans le cas précédent, il s'agissait de dépenses avant l'achat du bien.
Votre passage au Réel intervient plusieurs années après l'achat du bien, dans ces conditions, vous pouvez prendre en compte la valeur vénale du bien qui intègrera donc (indirectement) les améliorations que vous avez effectué.
L' estimation de votre bien par 2 professionnels de l'immobilier prendra en compte par exemple l'installation de la cuisine équipée ...
Bonne journée
Bonjour,
Je comprends sur le fond mais la saisie dans l'outil est loin d'être évidente.
Voici mon pb :
- achat immo fin 2022
- rénovation globale avec factures en 2023 (année fiscale "logement inoccupé") et jusqu'en juin 2024
- début d'activité déclarée juillet 2024
- déclaration 2024 refusée en réel par le fisc, donc micro-bic, mais réel accepté pour 2025
- je saisi tout ça en 2026 et là rien ne colle :
- je mentionne "passage au réel" en 2025 et l'outil me répond bien que la première année au réel court du 1er janvier au 31 décembre 2025
- mais si j'indique les dates de facturation des rénovations et des acquisitions immobilières de 2023-24 dans "autres immobilisations" ou si je leur affecte la date de début d'ctivité locative au micro-bic de juillet 2024, les immo résiduelles ne sont pas prises en compte pour le réel 2025
- et si je mentionne directement leur valeur résiduelle datée au 1er janvier 2025, il est impossible de préciser la durée restante exacte car on ne peut rentrer que des années entières dans les durées d'immobilisation, alors que les biens ont été mis en service au milieu d'une année antérieure (donc la durée de leur amortissement résiduel est un nombre d'années avec décimales pour aboutir à un amortissement global sur un nombre d'années entier).
Comment sortir de cet imbroglio ?
Bonjour,
Le régime meublé est intéressant fiscalement, mais pas miraculeux 🙂
Il y a des conditions pour la prise en compte des éléments (règles fiscales) : seules les dépenses postérieures à votre passage au Réel peuvent être prises en compte.
Dans votre cas précis, vous ne pouvez pas prendre en compte des travaux réalisé avant le passage au réel en date du 1e janvier 2025. Tout ce que vous saisirez avant cette date sera systématiquement refusé par l'outil, et c'est normal.
La seule façon qui respecte les règles fiscales pour prendre en compte ces dépenses et de les intégrer à la valeur du bien directement. Comme nous vous l'indiquions précédemment, vous êtes en droit de mettre une autre valeur du bien que celle d'achat. Il faut que le prix du bien soit estimé à la date du passage au Réel (le 1e janvier 2025 dans votre cas) par au moins 2 professionnels de l'immobilier.
Bonne journée
Merci pour ces précisions.
Par ailleurs, il semble qu'il faille distinguer le mobilier amortissable des agencements amortissables, lesquels sont ensuite comptabilisés en plus value à la revente, ce qui n'est pas le cas du mobilier.
Or je ne vois pas où inscrire le mobilier amortissable, j'ai l'impression que tous les investissements sont considérés de la même manière.
Qu'en est-il exactement ?
Bonjour,
Le mobilier amortissable est à saisir dans la partie "Autres Immobilisations" de l'onglet 1-Biens_Immos, ceux ci rentrent dans la catégorie des "Autres immobilisations corporelles" du 2033-C alors que les éléments relatifs au bien sont dans la rubrique "Constructions".
Par ailleurs tous les éléments amortissables saisis sont suivis individuellement dans la partie droite de l'onglet 1-Biens_Immos avec pour chacun les amortissements par année. Ceci permet de distinguer les éléments devant être comptabilisés en plus value lors de la revente.
Bonne journée
Je voulais vous dire, avec du retard de mon côté seulement :
Merci beaucoup pour votre réponse et pour votre réactivité, peu commune sur les forums ! Il y a quelqu'un d'attentif , impliqué, rapide et compétent au bout de la ligne, c'est incroyable... et tellement rassurant !
Merci 🙂