En 2025, la fiscalité LMNP reste avantageuse pour les investisseurs : les bénéfices sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), complété par des prélèvements sociaux à 17,2 %.

Ce simulateur vous aide à visualiser ces économies fiscales à long terme, en tenant compte des amortissements (sur le bien, les travaux et les meubles) et des reports de déficits.

Attention : cet outil pédagogique repose sur des hypothèses simplifiées permettant d’accéder à des résultats rapidement.
Pour des résultats détaillés et précis correspondant à votre situation, utilisez l’outil de déclaration lmnp.blog

Fiscalité Régime Réel
(Imposition + Prélèvements sociaux)

Article rédigé en septembre 2024

Les évolutions fiscales en 2024

Chaque année, la législation fiscale française évolue, et 2024 ne fait pas exception. Pour les loueurs en meublé non professionnels, ces évolutions peuvent avoir des conséquences significatives sur la fiscalité des revenus locatifs.

a. Modification du seuil du régime Micro-BIC

En 2024, le seuil de revenus pour bénéficier du régime Micro-BIC pourrait être réévalué. Traditionnellement fixé à 72 600 €, ce plafond pourrait être ajusté pour tenir compte de l’inflation ou des réformes fiscales. Si ce seuil est abaissé, davantage de propriétaires pourraient être contraints d’opter pour le régime réel, plus complexe mais souvent plus avantageux pour ceux qui ont des charges élevées.

b. Réforme de l’amortissement en LMNP au Réel

L’amortissement comptable est l’un des principaux leviers du régime réel en LMNP, permettant de déduire annuellement une fraction de la valeur du bien et du mobilier de vos revenus imposables. En 2024, des discussions sont en cours sur la possibilité de modifier les règles d’amortissement pour les biens meublés, afin de limiter son impact sur le bénéfice imposable.

c. Modification des taux d’imposition des plus-values

Les investisseurs en LMNP doivent également être attentifs aux possibles changements dans l’imposition des plus-values immobilières. En 2024, des réformes pourraient voir le jour pour ajuster les taux d’imposition, notamment pour les biens détenus depuis moins de 30 ans. Cela pourrait avoir un impact direct sur la rentabilité nette des investisseurs en cas de revente de leur bien.

Les nouvelles normes pour les logements meublés

En 2024, des évolutions réglementaires touchant aux normes de décence et d’équipement des logements meublés pourraient entrer en vigueur.

a. Normes énergétiques plus strictes

Les exigences en matière de performance énergétique des logements se renforcent. À partir de 2024, certains logements énergivores pourraient être interdits à la location. Les propriétaires en LMNP doivent vérifier que leurs biens respectent les nouvelles normes énergétiques (Diagnostic de Performance Énergétique – DPE) pour éviter de se retrouver avec un bien non louable. Des travaux de rénovation pourraient être nécessaires pour améliorer la performance énergétique et continuer à profiter du statut LMNP.

b. Mise à jour des équipements obligatoires

Les exigences concernant les équipements minimums dans un logement meublé pourraient être revues en 2024. Le décret de 2015 définissant les équipements obligatoires pourrait être complété pour inclure de nouveaux éléments, tels que des dispositifs de sécurité renforcés (détecteurs de monoxyde de carbone, etc.) ou des améliorations pour le confort des locataires. Les propriétaires devront s’assurer que leurs biens respectent ces nouvelles obligations pour éviter toute sanction.

Impact sur la rentabilité et la gestion locative

Les évolutions prévues en 2024 pourraient avoir un impact direct sur la rentabilité des investissements en LMNP et la gestion locative.

a. Hausse des charges et des coûts de gestion

Avec l’augmentation des exigences réglementaires, les charges de gestion pour les propriétaires en LMNP pourraient augmenter en 2024. Les frais de mise en conformité, les travaux de rénovation énergétique, et les coûts supplémentaires liés à la gestion fiscale en ligne sont autant de facteurs à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité nette.

b. Opportunités de rentabilité grâce à la transition énergétique

En revanche, les investisseurs qui se préparent dès maintenant à ces changements peuvent en tirer profit. Un bien respectant les normes énergétiques les plus strictes peut se louer à un prix plus élevé, attirer des locataires plus facilement, et même bénéficier de subventions ou de crédits d’impôt pour les travaux réalisés.

c. Flexibilité accrue avec les nouvelles plateformes numériques

La digitalisation des démarches et des contrôles fiscaux peut aussi simplifier la gestion locative pour les propriétaires. En s’équipant des bons outils numériques, les loueurs peuvent gagner en efficacité, en transparence, et en réactivité, ce qui est crucial pour optimiser la gestion de leurs biens.

Conclusion

2024 s’annonce comme une année de changements significatifs pour les loueurs en meublé non professionnels. Entre les nouvelles normes, les ajustements fiscaux, et les obligations déclaratives renforcées, les investisseurs devront être vigilants et proactifs pour maximiser la rentabilité de leur investissement tout en respectant les nouvelles règles. Pour tirer le meilleur parti du LMNP en 2024, il est conseillé de se tenir informé des évolutions législatives, de bien préparer sa déclaration fiscale et d’anticiper les travaux nécessaires pour maintenir ou améliorer la qualité de son bien. N’hésitez pas à consulter un expert pour optimiser votre stratégie et sécuriser votre investissement en LMNP.

Un régime avantageux

Les avantages d’une location meublée par rapport à une location nue sont liés à la possibilité de déduire :

• les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens,
• les frais d’acquisition comme le notaire ou les frais d’agence immobilière,
• les charges financières : garantie bancaire, frais de dossier, intérêts d’emprunt,
• les travaux pour l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien,
• les charges de copropriété,
• la taxe foncière et CFE.

Ces déductions permettent généralement d’obtenir un résultat fiscal à 0 (donc 0 impôts) tout en ayant un résultat réel positif.

La location d’un meublé permet également d’appliquer un loyer plus élevé, en moyenne de 10 à 15 %.

Depuis 2005, il est possible de transformer, sans formalité administrative, un logement loué nu en logement loué meublé.

L’outil complet à télécharger pour votre déclaration d’impôt LMNP au Réel 2024 est disponible ici

Plafond des recettes locatives

Fiscalement, la qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• les recettes (loyers charges comprises) sont inférieures au seuil de 23 000 Euros par an,
• ces recettes sont inférieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, BIC pro, BNC …).

Nota : Contrairement à certaines idées reçues, les recettes ne sont pas limitées à 23 000 €, il est tout à fait possible d’avoir 30 000 € de revenus locatifs si les revenus du foyer sont supérieurs à 30 000 Euros par exemple.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205

Si ces conditions ne sont pas remplies, c’est le dispositif LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui s’appliquera. En LMP, il sera alors soumis au régime des plus-values professionnelles ainsi qu’aux cotisations sociales.

Nota : Pour éviter de basculer en LMP sur l’ensemble des biens meublés, il est possible de poursuivre les investissements via une société.

Comment meubler son logement en LMNP

Un logement meublé doit être équipé des éléments de mobilier indispensables à l’installation du locataire en n’apportant que ses effets personnels.
L’Administration a fixé dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 la liste des éléments de mobilier dont un logement meublé doit disposer :

• équipements dédiés au sommeil du locataire :
  o Literie avec couette ou couverture,
  o Volets ou rideaux dans les chambres,
• équipements nécessaires à la préparation, à la conservation et à la prise des repas :
  o Plaques de cuisson,
  o Four ou four à micro-onde,
  o Réfrigérateur,
  o Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°,
  o Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas,
  o Ustensiles de cuisine,
  o Table et Chaises,
• équipements liés au confort :
  o étagères de rangement,
  o luminaires,
• équipements dédiés à l’entretien : matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…),

Un logement qui ne comporte pas au minimum ces éléments, est considéré par l’Administration fiscale comme un logement vide et peut entrainer de fait la restitution des avantages fiscaux octroyés par le statut LMNP.

Nota : la superficie du bien doit être supérieure ou égale à 9 m² avec une hauteur de 2,20 m sous plafond.

Comment déclarer son activité LMNP

Pour devenir un loueur meublé non professionnel LMNP, il faut obtenir un numéro SIRET fourni par l’INSEE.
Les formalités administratives pour l’obtenir sont simples :

• Remplir le formulaire P0i « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante », Cerfa n°11921*05 sur le portail e-procédures de l’INPI pour immatriculer l’activité et indiquer le régime d’imposition. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire),
• Sous une semaine généralement l’INSEE attribue alors un numéro unique d’identification SIREN (d’entreprise) et SIRET (d’établissement). Ceux-ci sont transmis automatiquement au Service des Impôts des Entreprises (SIE),
• Le SIE transmet le formulaire « Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises » (formulaire n° 1447-C-SD) à compléter pour déclarer les établissements acquis ou créés. Ces éléments serviront à établir la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). La CFE est une taxe annuelle spécifique au statut LMNP.

Nota : Le code NAF pour l’activité LMNP est le 6820A : « Location de logements »

Le portail INPI servira par la suite pour réaliser l’ensemble des formalités administratives :

• modifications relatives à l’établissement, à l’activité, changements concernant le chef d’une entreprise individuelle ou les dirigeants d’une société, etc.
• modification par ajout d’un nouvel établissement,
• cessation d’activité (fin de l’existence légale d’une entité).

Quel sont les types de logements éligibles au statut LMNP

Deux catégories de logements sont éligibles au statut LMNP :

• Les logements classiques qui sont loués sous le statut de meublé (Appartement ou maison) à l’année ou en saisonnier touristique. Dans ce cas, vous assurez la gérance (ou la déléguez à un professionnel) avec l’entretien des équipements.
• Les logements en résidences de services de type résidence étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme. Dans ce cas la gérance est assurée par le gestionnaire de la résidence, à qui vous louez le logement par le biais d’un bail commercial (plus long). Le prestataire fait son affaire de l’entretien des équipements.

Investir dans l’immobilier sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une excellente manière de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Mais pour garantir le succès de votre investissement, il est crucial de comprendre chaque étape du processus. Dans ce guide, nous allons détailler l’ensemble des démarches, du choix du bien à la mise en location, en passant par la recherche de financement et le régime fiscal à adopter.

1. Définir votre projet d’investissement

Avant de vous lancer, il est essentiel de clarifier vos objectifs d’investissement. Voulez-vous maximiser la rentabilité locative, préparer votre retraite, ou simplement compléter vos revenus mensuels ? Le choix du bien immobilier doit être fait en fonction de ces critères et de la demande locative locale.

Exemple : Si votre objectif est un complément de revenus, vous pourriez viser un rendement locatif d’environ 4 à 5 %. Pour cela, un bien à 150 000 €, loué 600 € par mois, offrirait un rendement brut de 4,8 %.

2. Rechercher le bien immobilier adapté

Le choix du bien est une étape cruciale. En LMNP, les petites surfaces (studios, T2) sont souvent préférées pour leur facilité de location. Analysez le marché locatif local et visez des zones avec une forte demande (villes étudiantes, centres urbains, zones touristiques).

Exemple : Dans une ville étudiante comme Montpellier, un studio peut coûter entre 3 000 et 4 000 € par m², et la demande locative est généralement forte. Cela garantit une location rapide et régulière.

3. Soumettre une offre d’achat

Une fois le bien trouvé, vous devez soumettre une offre d’achat. N’hésitez pas à négocier le prix en fonction de l’état du bien et des éventuels travaux à prévoir. Assurez-vous que l’offre inclut une clause suspensive en cas de non-obtention du prêt.

Exemple : Pour un bien affiché à 140 000 €, vous pouvez tenter une offre à 135 000 €, surtout si des travaux de rafraîchissement sont nécessaires.

4. Le compromis de vente

Après acceptation de l’offre, le compromis de vente est signé. Cet acte engage les deux parties. Vous devrez alors verser un acompte représentant 5 à 10 % du prix de vente, qui sera déduit lors de la signature définitive de l’acte de vente. Un délai de rétractation de 10 jours vous permet de vous retirer sans pénalités.

Exemple : Pour un bien à 150 000 €, l’acompte serait d’environ 7 500 à 15 000 €.

5. La recherche de financement

Obtenir un crédit est une étape clé. Commencez par prendre rendez-vous avec plusieurs banques pour comparer les offres. Préparez un dossier solide avec vos justificatifs financiers. Comparez les taux d’intérêt, le TAEG, et l’assurance emprunteur. Après avoir choisi la meilleure offre, signez le contrat de crédit, puis attendez le déblocage des fonds lors de la signature de l’acte chez le notaire.

Exemple : Un prêt de 150 000 € sur 20 ans à 1,5 % vous coûterait environ 600 € par mois, assurance comprise. Une comparaison minutieuse peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.

6. La signature de l’acte de vente

Cette étape se déroule chez le notaire. Vous devez vous assurer que toutes les conditions du compromis de vente ont été respectées et que les frais de notaire (environ 8 % du prix du bien) sont bien couverts. Une fois l’acte signé, vous devenez officiellement propriétaire.

Exemple : Pour un bien à 150 000 €, les frais de notaire seraient d’environ 12 000 €, à prévoir en plus du prix du bien.

7. Meubler et préparer le bien pour la location

Pour bénéficier du statut LMNP, le bien doit être meublé selon des critères légaux (lit, table, chaises, électroménager de base). Le mobilier doit être fonctionnel et en bon état pour attirer les locataires. Préparez également les documents nécessaires pour la location (bail, état des lieux).

Exemple : L’ameublement d’un studio pour respecter les normes LMNP peut coûter entre 3 000 et 5 000 €, selon le standing choisi.

8. Choisir le meilleur régime fiscal

Deux régimes fiscaux s’offrent à vous :

• Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Simple et avantageux si vos charges sont faibles.
• Le régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et amortissement du bien. Intéressant si vos charges dépassent 50 % des revenus locatifs.

Exemple : Pour un bien loué 10 000 € par an, si vos charges réelles sont de 7 000 €, le régime réel est plus avantageux, car vous serez imposé sur une base de 3 000 €, contre 5 000 € avec le micro-BIC.

9. Déclarer votre statut LMNP

Pour finaliser votre installation en tant que propriétaire LMNP, vous devez vous inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire P0i dans les 15 jours suivant la mise en location (date au plus tard). Cela vous permet de bénéficier des avantages fiscaux du statut.

Nous recommandons de déclarer un début d’activité à la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

10. Formulaire 751-SD

Après votre immatriculation, un formulaire 751-SD vous sera envoyé. Vous devez le remplir et l’envoyer dans les 15 jours suivant sa réception au Service des Impôts des Entreprises (SIE) indiqué en haut du formulaire.

L’outil complet à télécharger pour votre déclaration d’impôt LMNP au Réel 2024 est disponible ici

L’outil complet à télécharger pour votre déclaration d’impôt LMNP au Réel 2025 est disponible ici

Nos utilisateurs en parlent mieux que nous

Où fait-on sa déclaration LMNP sans comptable ?

La déclaration LMNP est informatisée et se fait simplement dans votre espace Professionnel du site des impôts.

Les formulaires de l’ espace Professionnel sont équivalents d’un point de vu contenu à ceux produits par un comptable. Ils diffèrent par contre au niveau du format : pas de format CERFA, pas de numéros de cases, de la couleur ….

L’outil lmnp.blog reproduit à l’identique la présentation et le format des formulaires du site des impôts pour vous permettre de retrouver les cases à compléter.

La création de votre espace professionnel est décrite ici.

Comme avec un comptable la déclaration se termine par la saisie du bénéfice ou du déficit de l’activité LMNP dans votre avis d’impôt sur le Revenu de l’espace personnel.

Dans quel ordre remplir les formulaires ?

Quand on parle de liasse fiscale, on désigne les formulaires à remplir pour la déclaration des résultats LMNP auprès des impôts.

Les formulaires doivent être remplis dans un ordre particulier en raison de la nature des informations nécessaires à chaque étape :

• Le formulaire 2033-C-SD “Immobilisations et amortissements” pour la saisie :
  • des immobilisations des actifs liés à l’investissement immobilier ainsi qu’à l’ensemble des autres éléments amortissables (équipements, travaux de réparation ou d’amélioration),
  • des amortissements correspondant à la perte de valeur des actifs immobilisés.

• Le formulaire 2033-B-SD “Compte de Résultat” pour le calcul du Résultat Comptable et le Résultat Fiscal de l’exercice à partir :
  • des loyers encaissés,
  • des charges : copropriété, assurance PNO, réparations et équipements de moins de 500 Euros,
  • des impôts : taxes foncières et CFE,
  • des charges financières : intérêts crédit, assurance-crédit, frais de dossier, garantie bancaire,
  • des amortissements reportés dans le formulaire 2033-C-SD.

• Le formulaire 2033-A-SD “Bilan simplifié” pour le calcul des actifs et des passifs :
  • l’actif inclut les immobilisations et les amortissements du 2033-C-SD,
  • le passif inclut le capital, le résultat de l’exercice du 2033-B-SD et les emprunts.

• Les formulaires 2031-SD “Impôt sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux” et 2031-Bis-SD son Annexe reprennent le résultat (bénéfice ou déficit) de l’activité BIC. Ce résultat fiscal a été calculé dans le formulaire 2033-B-SD.

Le processus de création de l’espace professionnel puis de connexion pour la déclaration est décrit dans cet article.

Comment remplir le Formulaire 2033-C-SD en LMNP

Le formulaire 2033-C-SD « Immobilisations – Amortissements – Plus Values – Moins Values » est composé de 3 parties :

• Partie 1 : « Les Immobilisations » ventilées en composants en reprenant :
  • celles en début d’exercice,
  • celles ajoutées ou supprimées au cours de l’exercice,
  • la somme de l’ensemble en fin d’exercice,
• Partie 2 : « Les Amortissements » en reprenant :
  • celles en début d’exercice,
  • celles au titre de l’exercice sur les immobilisations présentes à la fin de l’exercice,
  • celles en déduction correspondant aux immobilisations supprimées au cours de l’exercice,
  • la somme de cet ensemble en fin d’exercice,
• Partie 3 : « Plus-Values » et « Moins-Values ».

Pour la déclaration LMNP seules les parties 1 et 2 seront complétées.

Démarrer le remplissage du 2033-C-SD

Pour remplir le formulaire 2033-C-SD, vous aurez besoin de :

• la date d’achat du bien immobilier,
• la date d’immatriculation de l’établissement (SIRET),
• la liste des immobilisations avec leurs durées d’amortissement,
• les frais d’acquisition : notaire et agence dans cet exemple,
• la date de première mise en location.

Acquisition

Ameublement Travaux

Dates clés

Les frais de notaire et d’agence sont considérés comme des frais d’acquisition et leur prise en compte fiscalement va dépendre de la date d’achat du logement et de celle d’immatriculation du bien.

De manière générale, seules les dépenses engagées à partir de l’immatriculation du bien peuvent être pris en compte dans la comptabilité LMNP.

Dans cet exemple, la date de création de l’établissement est concomitante à la date d’achat du bien, en conséquence, les frais d’acquisition peuvent être comptabilisés en charge ou en amortissement.

Dans cet exemple les frais d’acquisition nous faisons le choix de les comptabiliser en immobilisations. La valeur du bien immobilisé devient 114 000 Euros (100 000 + 8 000 + 6 000).

L’amortissement des actifs immobilisés démarre à la date de mise en location du bien immobilier (du 01/03/2022 au 31/12/2022) ce qui équivaut à 305 jours sur une année de 364 jours.

Les immobilisations sont ventilées en composants selon la répartition et les durées de vies suivantes pour cet exemple (colonnes Retenu).

Les amortissements pour l’exercice fiscal sont calculés à partir des « Dotations/an » en appliquant le prorata 304 jours de location sur une année de 364 jours (colonne Amortissements – Exercice N).

Concernant la partie Ameublement Travaux, l’Administration fiscale admet les durées suivantes :

• les « Peintures et Travaux » une durée de 10 ans soit 300 Euros/an (3 000 / 10),
• les « Equipements Meublés » une durée de 7 ans soit 300 Euros/an (2 100 / 7).

Cette partie correspond à un total de 600 Euros / an. Au titre de la durée de l’exercice de 304 jours sur 364, l’amortissement « Ameublement Travaux » est de 503 Euros.

Les arrondis fiscaux
Les données fiscales de toute nature doivent être arrondies à l’euro le plus proche. La fraction d’euro égale 0,50 est
comptée pour 1. Les éléments inférieurs à 0,50 seront donc négligées, et ceux de 0,50 € et plus seront comptées pour 1 €.

Remplissage de la Partie 1 du Formulaire 2033-C-SD : Immobilisations

S’agissant de la première déclaration :

• la colonne « Valeur brute des immobilisations au début de l’exercice » est vide,
• la colonne « Augmentations » contient les immobilisations identifiées,
• la colonne « Diminutions » est vide,
• la colonne « Valeur brute des immobilisations à la fin de l’exercice » qui totalise l’ensemble est égale à la colonne « Augmentations ».

L’immobilisation correspondant à la valeur du bien immobilisé est saisie dans les lignes :

• « Terrains »pour un montant de 17 100 Euros
• « Constructions » pour un montant de 96 900 Euros correspondant à la somme des autres éléments Structure-Gros Œuvre, Façades-étanchéités-toitures, IGT-Equipements, Agencements (51 300 + 17 100 + 6840 + 21 660).

La partie Ameublement Travaux est saisie dans la ligne « Autres immobilisations corporelles » pour un montant de 5 100 Euros (3 000 + 2 100).

Remplissage de la Partie 2 du Formulaire 2033-C-SD : Amortissements

S’agissant de la première déclaration :

• la colonne « Montant des amortissements au début de l’exercice » est vide,
• la colonne « Augmentations dotations de l’exercice » contient les amortissements identifiés,
• la colonne « Diminutions amortissements afférents aux éléments sortis de l’actif et reprises » est vide,
• la colonne « Montant des amortissements à la fin de l’exercice » qui totalise l’ensemble est égale à la colonne « Augmentations dotations de l’exercice ».

L’amortissement correspondant à la valeur du bien immobilisé est saisi sur la ligne « Constructions » pour un montant de 3 535 Euros correspondant à la somme des Structure-Gros Œuvre, Façades-étanchéités-toitures, IGT-Equipements, Agencements (860 + 573 + 287 + 1815).

Pour rappel, les immobilisations Terrains ne sont pas amortissables.

La partie Ameublement Travaux est saisie dans la ligne « Autres immobilisations corporelles » pour un montant de 503 Euros.

Le total de la dotation aux amortissements est de 4 038 Euros pour l’exercice (cette valeur sera utilisée pour le formulaire 2033-B-SD).

Comment remplir le Formulaire 2033-B-SD en LMNP

Le formulaire 2033-B-SD est le « Compte de Résultat Simplifié de l’Exercice », il est composé de 3 parties :

• Partie A : « Résultat Comptable » avec :
  • les produits et charges d’exploitation qui vont permettre le calcul du résultat d’exploitation,
  • les charges financières qui vont permettre de calculer les bénéfices ou pertes de l’activité au sens comptable,
• Partie B : « Résultat Fiscal » qui va prendre en compte l’amortissement calculé dans le 2033-C-SD, et au besoin les déficits antérieurs et/ou amortissements reportés sur les exercices précédents.

Pour la déclaration LMNP les parties A et B seront complétées.

Démarrer le remplissage du Formulaire 2033-B-SD

Pour remplir formulaire 2033-B-SD, vous aurez besoin :

• des loyers encaissés,
• des charges : copropriété, assurances, petites dépenses (non amortissables) liées à l’entretien du logement,
• les frais financiers liés à l’emprunt immobilier : frais de dossier, garantie, intérêts, assurance,
• le détail des impôts et taxes,
• le total de la dotation aux amortissements calculés dans le 2033-C-SD.

Produits d’exploitation

Il s’agit de l’ensemble des loyers avec charges perçus au cours de l’année.

Dans notre exemple : 9 loyers à partir du 1^e mars de 600 Euros :

Charges d’exploitation

Il s’agit de l’ensemble des dépenses pour le logement incluant notamment :

• Les charges de copropriété,
• L’assurance PNO (propriétaire non occupant),
• Les dépenses de réparations et d’entretien ;
• Les dépenses liées à la mise en location du logement : frais d’agences, mise en ligne annonce,
• Les frais pour un comptable

Dans notre exemple les charges d’exploitation sont au total de 940 Euros  :

Impôts, taxes et versements assimilés

Il s’agit des impôts comme la Taxe foncière et la CFE (Contribution Foncière des Entreprises).

Dans notre exemple, s’agissant du premier exercice, il n’y a pas de CFE :

Dotations aux amortissements

Il s’agit du montant total de la dotation aux amortissements dans le formulaire 2033-B-SD.

Dans notre exemple :

Charges Financières

Il s’agit des coûts liés au crédit dont : frais de dossier, de caution bancaire, des intérêts, des coûts d’assurance emprunteur.

Dans notre exemple le bien a été financé avec un crédit de 100 000 Euros sur 15 ans avec un taux de 1,5 %, une assurance de 20 Euros par mois, des frais de dossier de 500 Euros et une caution bancaire de 1700 Euros

Cette première année le crédit a donc couté 3761 Euros :

• 220 Euros pour l’assurance
• 1341 Euros pour les intérêts d’emprunt
• 2200 Euros pour les frais de dossier et la caution bancaire

Remplissage de la Partie A du Formulaire 2033-B-SD : Résultat Comptable

Dans la partie « Produits d’Exploitation », les loyers de 5 400 Euros sont saisis dans la rubrique « Production vendue » de la catégorie « Services ».

Dans la partie « Charges d’Exploitation » :

• le total des charges de 940 Euros sont saisies dans la rubrique « Autres charges externes »,
• les impôts de 600 Euros  sont saisis dans la rubrique « Impôts, taxes et versements assimilés »,
• l’amortissement de 4 038 Euros pour l’exercice est saisi dans la rubrique « Dotations aux amortissements »,
• le coût du crédit de 3 761 Euros est saisi dans la rubrique « Charges d’exploitation (V) »

Le calcul des Bénéfices ou des Pertes s’effectue à la dernière étape du Résultat Comptable en faisant la soustraction entre les Produits d’exploitations (Loyers) et les Charges d’Exploitation et Financières.

Dans notre exemple, l’exercice affiche une perte comptable de 3 939 Euros.

Remplissage de la Partie B du Formulaire 2033-B-SD : Résultat Fiscal

La première étape pour le Résultat Fiscal est de reporter les Bénéfices ou Pertes calculés dans le Résultat Comptable.

En fonction du Résultat Comptable l’amortissement devra être pris en compte différemment. En effet, d’un point de vue Résultat Comptable, les amortissements permettent de constater la dépréciation des immobilisations, en raison de leur usure ou de leur obsolescence. D’un point de vue Résultat Fiscal, les amortissements ne peuvent être utilisés que pour réduire le bénéfice imposable mais pas pour créer de Déficit.

Cet excès d’amortissement qui contribue au déficit est appelé Amortissement Excédentaire et doit être retiré dans le calcul du Résultat Fiscal.

En cas de Déficit au niveau Résultat Comptable

Dans le cas d’un Déficit le montant des amortissements utilisés fiscalement pour l’exercice doit être ajusté car celui-ci ne doit pas générer de déficit. Il faut donc déduire du déficit comptable la part créé par les amortissements, ces amortissements sont alors excédentaires et reportables années suivantes.

Cas 1 : Le Déficit comptable est supérieur ou égal aux amortissements

Dans ce cas, il n’est pas possible de prendre en compte des amortissements car l’exercice est déjà déficitaire (ou nul) avant même leur utilisation.

La case « Amortissements excédentaires (art. 39-4 C.G.I.) et autres amortissements non déductibles (case 318) » est égal au montant de la case « Dotations aux amortissements » du Résultat Comptable. Ces amortissements non utilisés sont dits excédentaires et peuvent être reportés dans leur totalité pour venir en déduction d’un futur exercice (sans limite de temps).

La case « RÉSULTAT FISCAL AVANT IMPUTATION DES DÉFICITS ANTÉRIEURS : » est égale au « Déficit comptable » auquel on soustrait les « Dotations aux amortissements » du Résultat Comptable.

La case « RÉSULTAT FISCAL APRÈS IMPUTATION DES DÉFICITS : » est égale à la case « RÉSULTAT FISCAL AVANT IMPUTATION DES DÉFICITS ANTÉRIEURS : » .

Cas 2 : Le Déficit comptable est inférieur aux amortissements

Ce cas correspond à notre exemple où le Déficit comptable est de 3 939 Euros avec une dotation aux amortissements de 4 038 Euros.

Dans ce cas, les amortissements ont « creusé » une partie du déficit comptable : en l’absence d’amortissements il n’y aurait pas eu de déficit.

Pour respecter les règles fiscales, il convient de ramener le déficit à 0, l’amortissement excédentaire est donc égal à la valeur du « Déficit comptable »,

Dans notre exemple, l’amortissement excédentaire est donc de 3 939 Euros.

Ce montant est reporté dans la case « Amortissements excédentaires (art. 39-4 C.G.I.) et autres amortissements non déductibles (case 318) ».

Les cases « RÉSULTAT FISCAL AVANT IMPUTATION DES DÉFICITS ANTÉRIEURS : » et « RÉSULTAT FISCAL APRÈS IMPUTATION DES DÉFICITS : » sont égales à 0.

En cas de Bénéfices au niveau Résultat Comptable

Dans le cas d’un Bénéfice la case « Amortissements excédentaires (art. 39-4 C.G.I.) et autres amortissements non déductibles (case 318) » est égale à 0 car l’utilisation de la totalité de l’amortissement de l’année dans le Résultat Comptable amène encore un Bénéfice.

A cette étape, il est possible de réduire le Bénéfice en utilisant tout ou partie d’amortissements excédentaires d’années antérieures (à l’aide de la ligne 350) mais toujours à condition que cette déduction ne génère pas de déficit. En conséquence cette déduction ne doit pas être supérieure au Bénéfice. Le reliquat d’amortissement reste utilisable pour les exercices suivants sans limite de temps.

La case « RÉSULTAT FISCAL AVANT IMPUTATION DES DÉFICITS ANTÉRIEURS » est égale au Bénéfice après l’éventuelle déduction de l’amortissement excédentaire appliquée à l’étape précédente.

A cette étape, s’il subsiste un Bénéfice, il est possible d’utiliser des Déficits reportés d’années antérieures (à l’aide de la ligne 360).

La case « RÉSULTAT FISCAL APRÈS IMPUTATION DES DÉFICITS » est égale au « RÉSULTAT FISCAL AVANT IMPUTATION DES DÉFICITS ANTÉRIEURS » après l’éventuelle déduction de Déficits reportés d’années antérieures.

Bénéfice restant : inscrire case 370 le montant du bénéfice après déduction du déficit reporté des années précédentes. Si c’est la première année vous faites cette déclaration, il n’y a alors pas de déficit reporté de l’année dernière, ce montant est égal celui de la case 352.

Comment remplir le Formulaire 2033-A-SD en LMNP

Le formulaire 2033-A-SD est le « Bilan Simplifié », il est composé de 2 parties :

• Une partie « ACTIF » qui correspond aux immobilisations corporelles du formulaire 2033-C-SD
• Une partie « PASSIF » qui correspond au total du capital social diminué des emprunts et du résultat de l’exercice.

Pour la déclaration LMNP ces 2 parties seront complétées.

L’actif et le passif constituent les 2 parties du patrimoine de la société.

L’actif comprend tous les biens immobilisés que possède la société comme les biens immobiliers et équipements. L’actif a une valeur économique positive.

Le passif est constitué des capitaux propres que possède la société et qui ont été versées. Ils sont composés du capital social (sommes investies), du résultat net de la société (ce qui a été  gagné et perdu pendant l’exercice). À l’inverse de l’actif, les éléments du passif ont une valeur économique négative.

Dans un bilan comptable, l’actif doit toujours être égal au passif.

Démarrer le remplissage du Formulaire 2033-A-SD

Pour remplir formulaire 2033-A-SD, vous aurez besoin :

– des total des immobilisations et amortissements reportés dans le formulaire 2033-C-SD,

– du « Résultat Comptable » de l’exercice dans le formulaire 2033-B-SD,

– de la part du montant emprunté sur le crédit non encore remboursé au 31/12 de l’année de l’exercice.

Remplissage du Formulaire 2033-A-SD : ACTIF

Le montant « Valeur des immobilisations à la fin de l’exercice » du formulaire 2033-C-SD doit être saisi sur la ligne « Immobilisations Corporelles » sur la colonne « Brut » (119 100 Euros dans notre exemple).

Le total du « Montant des amortissements à la fin de l’exercice » du formulaire 2033-C-SD doit être saisi sur la ligne « Immobilisations Corporelles » sur la colonne « Amortissement-Provisions »(4 038 Euros dans notre exemple).

La différence entre la valeur Brut et Amortissements-Provisions donne la valeur « Net » de l’immobilisation corporelle (115 062 Euros dans notre exemple).

Ce montant correspond à la valeur comptable résiduelle du bien acheté (l’immobilisation) qui a subi une usure (l’amortissement).

Remplissage du Formulaire 2033-A-SD : PASSIF

Pour les entreprises individuelles (cas LMNP), l’Administration indique que le « Compte de l’exploitant » tient lieu de compte « Capital ».

Autrement dit, le Capital social correspond au montant total des dépenses d’acquisition diminuées :

• du montant des amortissements cumulés,
• du résultat de l’exercice,
• des dettes à la fin de l’exercice (capital restant dû au 31/12).

La cas « Résultat de l’exercice » correspond au Résultat Comptable calculé dans le formulaire 2033-B-SD, il est positif en cas de bénéfice et négatif en cas de pertes. Dans notre exemple le « Résultat Comptable » affichait une perte de 3 939 Euros.

Le montant des « Emprunts et dettes assimilées » correspond au capital restant dû dans l’échéancier de prêt au 31/12 soit 94 513 Euros.

Pour notre exemple, le « Capital social ou individuel » dans notre exemple est donc de 24 488 Euros (119 100 – 4038 + 3 939 – 94 513 Euros).

Au final le bilan comptable avec les Actifs et les Passifs sont égaux ce qui valide les calculs.