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Qu’est ce qu’une immobilisation ?

Les actifs immobilisés sont constitués d’éléments destinés à rester durablement dans l’entreprise (c’est-à-dire plus d’un an) dans la mesure où il participe à son processus de production.

Concrètement en LMNP, les actifs immobilisés incluent le bien immobilier, les équipements, biens mobiliers et même la valeur des travaux d’amélioration …

Ils peuvent également inclure les frais de notaire, les frais d’agence, en fonction de la date de création de l’activité par rapport à la date d’achat du bien.

Ces éléments d’une valeur supérieure à 500 Euros peuvent être matériels, immatériels ou financiers. En dessous, ils sont généralement comptabilisés en charges.

Qu’est ce que l’amortissement ?

Les immobilisations sont utilisées sur plusieurs exercices comptables correspondant à leur durée d’utilisation. L’amortissement est la constatation comptable de l’usure du bien au cours du temps.

En LMNP,  l’amortissement est LINEAIRE, c’est-à-dire que le montant d’amortissement déductible sur la durée est constant. Ce montant est obtenu en divisant le prix de revient de l’actif immobilisé par sa durée “normale” d’utilisation.

Pour les activités démarrées en cours d’année l’amortissement est calculé » à compter du jour de la mise en service du bien au prorata du nombre de jours restant dans l’année.

La Comptabilisation des amortissements par composants

Un bien immobilier est constitué d’éléments avec une durée de vie différente (par ex. une toiture s’use moins vite qu’un radiateur électrique).

La décomposition des immobilisations corporelles consiste à identifier dans le prix global d’une immobilisation différents composants ayant une durée de vie propre

Pour prendre en compte ces durées, le bien immobilier est ventilé par composants :

• Terrain,
• gros œuvre,
• toiture,
• étanchéité,
• installation générale et technique,
• agencements.

Quand on achète un bien immobilier, le prix payé est global sans précisé le prix par composantes : terrain, gros œuvre, toiture ….

Pour résoudre la question l’Administration fournit dans la note 4 A-13-05 N° 213 du 30 DECEMBRE 2005 avec des recommandations avec des intervalles de durées et quote-part à appliquer au cas par cas en fonction du logement.

Le Terrain est un composant particulier car il n’est pas amortissable. En effet, il ne subit pas d’usure car il sera toujours possible de reconstruire un autre bien sur le terrain.

Le Gros-œuvre regroupe les structures, charpentes, voirie et réseaux divers.). L’Administration préconise une durée supérieure à 50 ans et une quote part de 40 à 50% de la valeur du bien.

Les Façades, étanchéité regroupe la toiture et les menuiseries extérieures. L’Administration préconise une durée de 20 à 50 ans et une quote part de 5 à 20% de la valeur du bien.

Les Installations Générales et Techniques (IGT) comprennent le chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité. L’Administration préconise une durée de 15 à 30 ans et une quote part de 20 à 30% de la valeur du bien.

Les Agencements incluent les cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité. L’Administration préconise une durée de 5 à 15 ans et une quote part de 20 à 25% de la valeur du bien

Conséquences de l’amortissement

En LMNP, le cumul de charges et des amortissements permet généralement de ne pas déclarer de bénéfice pendant plusieurs années.

L’amortissement a cependant quelques spécificités par rapport aux déficits engendrés par les charges :

• son utilisation peut être partielle selon les résultats comptables car il ne doit pas créer de déficits, on parle alors d’amortissement excédentaire,
• le déficit créé par les charges n’est pas plafonné,
• l’amortissement non utilisé est reportable sans limite de temps,
• les déficits sont reportables pendant une durée maximale de 10 ans.

Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition regroupent les frais de notaire et les frais d’agence.

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, ces frais peuvent être au choix du bailleur pris en compte de deux manières:

• comptabilisés en charges et être immédiatement déduits du résultat fiscal,
• comptabilisés comme une immobilisation qui s’ajoute au prix d’achat du bien.

Ce choix comptable est irrévocable et applicable aux acquisitions ultérieures.

Revente

Le régime LMNP possède un autre atout fiscal pour les particuliers. L’inscription du bien à l’actif de l’entreprise pour les amortissements, n’a aucune incidence sur les plus-values immobilières.
En LMNP, l’amortissement n’est pas pris en compte, c’est la valeur d’achat du bien (avec les frais d’acquisition, et les travaux) qui détermine la plus-value.
Au moment de la session le bien revient dans le patrimoine du particulier soumis à l’IR, et c’est le régime des plus-values immobilières pour les particuliers qui s’applique.

Un régime avantageux

Les avantages d’une location meublée par rapport à une location nue sont liés à la possibilité de déduire :

• les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens,
• les frais d’acquisition comme le notaire ou les frais d’agence immobilière,
• les charges financières : garantie bancaire, frais de dossier, intérêts d’emprunt,
• les travaux pour l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien,
• les charges de copropriété,
• la taxe foncière et CFE.

Ces déductions permettent généralement d’obtenir un résultat fiscal à 0 (donc 0 impôts) tout en ayant un résultat réel positif.

La location d’un meublé permet également d’appliquer un loyer plus élevé, en moyenne de 10 à 15 %.

Depuis 2005, il est possible de transformer, sans formalité administrative, un logement loué nu en logement loué meublé.

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Plafond des recettes locatives

Fiscalement, la qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• les recettes (loyers charges comprises) sont inférieures au seuil de 23 000 Euros par an,
• ces recettes sont inférieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, BIC pro, BNC …).

Nota : Contrairement à certaines idées reçues, les recettes ne sont pas limitées à 23 000 €, il est tout à fait possible d’avoir 30 000 € de revenus locatifs si les revenus du foyer sont supérieurs à 30 000 Euros par exemple.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205

Si ces conditions ne sont pas remplies, c’est le dispositif LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui s’appliquera. En LMP, il sera alors soumis au régime des plus-values professionnelles ainsi qu’aux cotisations sociales.

Nota : Pour éviter de basculer en LMP sur l’ensemble des biens meublés, il est possible de poursuivre les investissements via une société.

Comment meubler son logement en LMNP

Un logement meublé doit être équipé des éléments de mobilier indispensables à l’installation du locataire en n’apportant que ses effets personnels.
L’Administration a fixé dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 la liste des éléments de mobilier dont un logement meublé doit disposer :

• équipements dédiés au sommeil du locataire :
  o Literie avec couette ou couverture,
  o Volets ou rideaux dans les chambres,
• équipements nécessaires à la préparation, à la conservation et à la prise des repas :
  o Plaques de cuisson,
  o Four ou four à micro-onde,
  o Réfrigérateur,
  o Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°,
  o Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas,
  o Ustensiles de cuisine,
  o Table et Chaises,
• équipements liés au confort :
  o étagères de rangement,
  o luminaires,
• équipements dédiés à l’entretien : matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…),

Un logement qui ne comporte pas au minimum ces éléments, est considéré par l’Administration fiscale comme un logement vide et peut entrainer de fait la restitution des avantages fiscaux octroyés par le statut LMNP.

Nota : la superficie du bien doit être supérieure ou égale à 9 m² avec une hauteur de 2,20 m sous plafond.

Comment déclarer son activité LMNP

Pour devenir un loueur meublé non professionnel LMNP, il faut obtenir un numéro SIRET fourni par l’INSEE.
Les formalités administratives pour l’obtenir sont simples :

• Remplir le formulaire P0i « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante », Cerfa n°11921*05 sur le portail e-procédures de l’INPI pour immatriculer l’activité et indiquer le régime d’imposition. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire),
• Sous une semaine généralement l’INSEE attribue alors un numéro unique d’identification SIREN (d’entreprise) et SIRET (d’établissement). Ceux-ci sont transmis automatiquement au Service des Impôts des Entreprises (SIE),
• Le SIE transmet le formulaire « Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises » (formulaire n° 1447-C-SD) à compléter pour déclarer les établissements acquis ou créés. Ces éléments serviront à établir la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). La CFE est une taxe annuelle spécifique au statut LMNP.

Nota : Le code NAF pour l’activité LMNP est le 6820A : « Location de logements »

Le portail INPI servira par la suite pour réaliser l’ensemble des formalités administratives :

• modifications relatives à l’établissement, à l’activité, changements concernant le chef d’une entreprise individuelle ou les dirigeants d’une société, etc.
• modification par ajout d’un nouvel établissement,
• cessation d’activité (fin de l’existence légale d’une entité).

Quel sont les types de logements éligibles au statut LMNP

Deux catégories de logements sont éligibles au statut LMNP :

• Les logements classiques qui sont loués sous le statut de meublé (Appartement ou maison) à l’année ou en saisonnier touristique. Dans ce cas, vous assurez la gérance (ou la déléguez à un professionnel) avec l’entretien des équipements.
• Les logements en résidences de services de type résidence étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme. Dans ce cas la gérance est assurée par le gestionnaire de la résidence, à qui vous louez le logement par le biais d’un bail commercial (plus long). Le prestataire fait son affaire de l’entretien des équipements.

Investir dans l’immobilier sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une excellente manière de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Mais pour garantir le succès de votre investissement, il est crucial de comprendre chaque étape du processus. Dans ce guide, nous allons détailler l’ensemble des démarches, du choix du bien à la mise en location, en passant par la recherche de financement et le régime fiscal à adopter.

1. Définir votre projet d’investissement

Avant de vous lancer, il est essentiel de clarifier vos objectifs d’investissement. Voulez-vous maximiser la rentabilité locative, préparer votre retraite, ou simplement compléter vos revenus mensuels ? Le choix du bien immobilier doit être fait en fonction de ces critères et de la demande locative locale.

Exemple : Si votre objectif est un complément de revenus, vous pourriez viser un rendement locatif d’environ 4 à 5 %. Pour cela, un bien à 150 000 €, loué 600 € par mois, offrirait un rendement brut de 4,8 %.

2. Rechercher le bien immobilier adapté

Le choix du bien est une étape cruciale. En LMNP, les petites surfaces (studios, T2) sont souvent préférées pour leur facilité de location. Analysez le marché locatif local et visez des zones avec une forte demande (villes étudiantes, centres urbains, zones touristiques).

Exemple : Dans une ville étudiante comme Montpellier, un studio peut coûter entre 3 000 et 4 000 € par m², et la demande locative est généralement forte. Cela garantit une location rapide et régulière.

3. Soumettre une offre d’achat

Une fois le bien trouvé, vous devez soumettre une offre d’achat. N’hésitez pas à négocier le prix en fonction de l’état du bien et des éventuels travaux à prévoir. Assurez-vous que l’offre inclut une clause suspensive en cas de non-obtention du prêt.

Exemple : Pour un bien affiché à 140 000 €, vous pouvez tenter une offre à 135 000 €, surtout si des travaux de rafraîchissement sont nécessaires.

4. Le compromis de vente

Après acceptation de l’offre, le compromis de vente est signé. Cet acte engage les deux parties. Vous devrez alors verser un acompte représentant 5 à 10 % du prix de vente, qui sera déduit lors de la signature définitive de l’acte de vente. Un délai de rétractation de 10 jours vous permet de vous retirer sans pénalités.

Exemple : Pour un bien à 150 000 €, l’acompte serait d’environ 7 500 à 15 000 €.

5. La recherche de financement

Obtenir un crédit est une étape clé. Commencez par prendre rendez-vous avec plusieurs banques pour comparer les offres. Préparez un dossier solide avec vos justificatifs financiers. Comparez les taux d’intérêt, le TAEG, et l’assurance emprunteur. Après avoir choisi la meilleure offre, signez le contrat de crédit, puis attendez le déblocage des fonds lors de la signature de l’acte chez le notaire.

Exemple : Un prêt de 150 000 € sur 20 ans à 1,5 % vous coûterait environ 600 € par mois, assurance comprise. Une comparaison minutieuse peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.

6. La signature de l’acte de vente

Cette étape se déroule chez le notaire. Vous devez vous assurer que toutes les conditions du compromis de vente ont été respectées et que les frais de notaire (environ 8 % du prix du bien) sont bien couverts. Une fois l’acte signé, vous devenez officiellement propriétaire.

Exemple : Pour un bien à 150 000 €, les frais de notaire seraient d’environ 12 000 €, à prévoir en plus du prix du bien.

7. Meubler et préparer le bien pour la location

Pour bénéficier du statut LMNP, le bien doit être meublé selon des critères légaux (lit, table, chaises, électroménager de base). Le mobilier doit être fonctionnel et en bon état pour attirer les locataires. Préparez également les documents nécessaires pour la location (bail, état des lieux).

Exemple : L’ameublement d’un studio pour respecter les normes LMNP peut coûter entre 3 000 et 5 000 €, selon le standing choisi.

8. Choisir le meilleur régime fiscal

Deux régimes fiscaux s’offrent à vous :

• Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Simple et avantageux si vos charges sont faibles.
• Le régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et amortissement du bien. Intéressant si vos charges dépassent 50 % des revenus locatifs.

Exemple : Pour un bien loué 10 000 € par an, si vos charges réelles sont de 7 000 €, le régime réel est plus avantageux, car vous serez imposé sur une base de 3 000 €, contre 5 000 € avec le micro-BIC.

9. Déclarer votre statut LMNP

Pour finaliser votre installation en tant que propriétaire LMNP, vous devez vous inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire P0i dans les 15 jours suivant la mise en location (date au plus tard). Cela vous permet de bénéficier des avantages fiscaux du statut.

Nous recommandons de déclarer un début d’activité à la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

10. Formulaire 751-SD

Après votre immatriculation, un formulaire 751-SD vous sera envoyé. Vous devez le remplir et l’envoyer dans les 15 jours suivant sa réception au Service des Impôts des Entreprises (SIE) indiqué en haut du formulaire.

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